導讀：房屋抵押貸款是一種商業(yè)行為，在進行的過程中會存在一些風險，同樣也為存在一些問題，那么房屋抵押貸款過程中容易出現(xiàn)的問題具體有哪些呢？
一、抵押登記內容與抵押合同約定不一致
在抵押貸款的實踐中，有的銀行很注意抵押合同的內容但是忽視了抵押登記的具體要求，以致抵押登記內容與抵押合同約定不一樣。如銀行與甲公司、乙公司簽訂了一份抵押擔保借款合同。合同約定，由銀行向甲公司發(fā)放貸款若干，由乙公司以其正在建設的兩幢寫字樓及其所附著的地塊的土地使用權為該貸款提供抵押擔保。為保證抵押確實有效，銀行要求乙公司辦理抵押登記，并將乙公司寫字樓及附著土地的使用權一并抵押的事項在報紙上予以公告。但事后，銀行從乙公司提供的登記文件看，乙公司只將寫字樓所附著的土地使用權設定抵押登記，而未將兩幢寫字樓辦理抵押登記。此處發(fā)生了抵押登記與抵押合同的效力何者優(yōu)先的問題。
根據(jù)《擔保法》有關規(guī)定，以房屋等地上附著物或土地使用權設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見，登記是抵押合同的生效要件。該案中雙方簽訂的抵押合同約定，將乙公司在建的兩幢寫字樓及其所附著之土地使用權一并設定抵押。但在辦理抵押登記中，兩幢寫字樓未被列入抵押登記的范圍。那么合同中有約定而未被登記記載的抵押物是否生效?對此最高人民法院頒布的《關于適用擔保法若干問題的解釋》第61條明確規(guī)定：“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致，以登記記載的內容為準”。鑒于此，合同項下的有關對在建的兩幢寫字樓的抵押，因未依法登記而不能產(chǎn)生效力，銀行的合同項下?lián)碛械牡盅簷啻嬖谝欢▎栴}。另外，從法理來看，土地使用權與其地上附著物應同時抵押。擔保法第36條規(guī)定：“以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。”鑒于本案的情況，依法應將該在建寫字樓及其所附之土地使用權一并抵押。而且根據(jù)抵押合同的約定，也表露了當事人愿將土地使用權和其在建工程一并抵押的真實意愿。同時，本案中的抵押合同的內容曾在當?shù)厝請笊嫌枰怨妫谝欢ǔ潭壬掀鸬焦娴淖饔谩?jù)此，銀行可主張登記的抵押權的效力應及于其地上建筑物。但該主張是否能得到法院的支持，有待法院對上述事實及相關證據(jù)的認定。司法實踐中，法院較為注重抵押登記的效力。
二、登記程序不規(guī)范
在房產(chǎn)抵押貸款中還有因登記程序不規(guī)范引發(fā)糾紛的情形。如有一家企業(yè)在于銀行簽訂房產(chǎn)抵押合同時，將有房屋所有權證的廠房和實際擁有的土地使用權卻一直未辦理土地使用權證的土地使用權一并抵押給銀行。該抵押合同在房管部門辦理了抵押登記。該企業(yè)的土地使用權經(jīng)過了上級主管部門同意買受的。房產(chǎn)登記機構沒有慎重審查申請登記材料，在沒有《國有土地使用權證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權證》就辦理了抵押登記。該登記是在建設部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》時候辦理的，該辦法明確規(guī)定：以集體所有制企業(yè)房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報上級主管機關備案;辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關交驗《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》《房或地產(chǎn)權證》等文件。在房產(chǎn)登記部門存在疏漏——缺乏《國有土地使用權證》的情況下辦理了抵押登記，此種登記的效力是否應該得到肯定?有人認為，根據(jù)《擔保法》的有關規(guī)定，房產(chǎn)抵押合同簽訂后辦理了房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，應當認定抵押登記有效，抵押合同也應該有效。也有的人認為，法院應該從登記程序不規(guī)范的角度審查抵押登記的合法性和有效性。從實踐操作來看，這種登記程序上存在瑕疵的抵押手續(xù)能否得到法院的認可，存在一定的或然性，因為畢竟缺乏明確肯定其有效性的法律規(guī)定。倘若抵押登記無效，從而導致抵押合同無效，則必然導致銀行的優(yōu)先受償權受損。
三、房產(chǎn)先出租后抵押
房產(chǎn)先出租后抵押，這是房產(chǎn)抵押貸款糾紛中時有發(fā)生的欺詐情形。房產(chǎn)所有人先串通第三者，通過合法的形式將房產(chǎn)租賃給第三者，租期較長(例如10年以上)，租金在訂立合同時一次付清。然后，將房產(chǎn)抵押給銀行取得貸款。該陷阱的迷惑性在于按常規(guī)的抵押物審查方法難于發(fā)現(xiàn)抵押物是否出租，法律意識不強的信貸員即使發(fā)現(xiàn)也未必能識別其中所蘊藏的風險，抵押登記機關對此項內容通常也不予審查。出租的房產(chǎn)用于抵押的風險性在于，當借款人不能按時歸還貸款，而金融機構實現(xiàn)抵押權時，即使抵押權實現(xiàn)，金融機構在房產(chǎn)人與第三者約定的租期內也不能受償分文。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”這意味著，抵押權實現(xiàn)后，抵押人(原房屋產(chǎn)權人)與第三者簽訂的租賃合同仍然有效，無論是銀行還是其他的受讓人取得抵押房屋的產(chǎn)權，都不能自行與租賃人解除或變更合同，如果此時租金已經(jīng)一次性付清或租金明顯偏低的話，房產(chǎn)的價值肯定要大打折扣，其對銀行貸款也就很難談得上保障性。
四、以未結清建設工程款的房產(chǎn)抵押
以未結清建設工程款的房產(chǎn)抵押，或雖工程款已全付，但串通建筑公司出具未結清建設工程款的材料。對于該種欺詐情形，極為容易被貸款銀行的業(yè)務人員所忽視。因為有抵押物變賣款項“優(yōu)先受償權”，人們通常認為房產(chǎn)抵押了就相當于進了保險柜，這一認識是相當危險的。因為拖欠工程款也對房屋變賣款項享有“優(yōu)先受償權”，而且最關鍵的是，拖欠建設工程款的“優(yōu)先受償權”要“優(yōu)先”于抵押的“優(yōu)先受償權”。這正是未結清建設工程款的房產(chǎn)抵押風險之所在。《合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。
五、以集體所有土地上的房產(chǎn)作抵押
以集體所有土地上的房產(chǎn)作抵押的貸款糾紛也時有發(fā)生。如位于農村集體土地上的化肥廠欲購買一套化肥生產(chǎn)設備，因資金不足，向銀行申請貸款。銀行提出貸款須提供擔保，化肥廠提出用廠房作抵押擔保，雙方遂簽訂了《抵押貸款合同》。該合同規(guī)定化肥廠以其房產(chǎn)作抵押向銀行貸款100萬元，貸款期限為4年。后來，化肥廠因經(jīng)營不善瀕于倒閉，無力償還銀行貸款。銀行遂向法院起訴，要求實現(xiàn)其抵押權以清償化肥廠債務。
根據(jù)我國《民法通則》第八十九條第二項規(guī)定：“債務人或者第三人可以提供一定的財產(chǎn)作為抵押物。債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規(guī)定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優(yōu)先得到償還。”根據(jù)上述規(guī)定，抵押權的實現(xiàn)方式為折價或者變賣抵押物，并從賣得價金中清償?shù)盅喝说膫鶆铡１景甘欠慨a(chǎn)抵押糾紛案，抵押標的物是房產(chǎn)，抵押權的實現(xiàn)不論用何種方式，處理抵押物——房產(chǎn)時，都涉及到房屋的地基——土地，即折價或變賣房產(chǎn)必然會附帶將土地折價或變賣土地。而本案中化肥廠的房產(chǎn)附屬于村集體所有的土地上，按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，集體土地不以能轉讓。這就會使法院和當事人處于兩難境地;若不轉讓土地，房產(chǎn)無法折價或變賣;若轉讓土地，又違反法律。
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