導(dǎo)讀：簽訂了房屋買賣合同后卻因房屋存在貸款而要求解除合同的請求是否能被法院認(rèn)定呢?下面一一則案例為例看下法院對這個事是怎么判定的：
【案情簡述】
2010年4月12日，出賣人宋女士與買受人張先生在***房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》(以下簡稱存量房屋買賣合同)，約定宋女士出賣位于海淀區(qū)****園一房屋。房屋成交總價為555萬元，張先生應(yīng)支付定金人民幣15萬元。在張先生辦理貸款過程中，因北京市出臺新房貸政策導(dǎo)致其貸款未果，故起訴至法院要求解除與宋女士的房屋買賣合同。
根據(jù)雙方存量房屋買賣合同第四條商業(yè)貸款付款交易流程第1項約定：買賣雙方應(yīng)于2010年5月30日前(含當(dāng)日)向銀行辦理貸款申請手續(xù)，買受人擬貸款金額為人民幣200萬元;第4項約定：若貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足申請額，出賣人允許買受人可選擇再一次向其他銀行申請貸款，出賣人應(yīng)積極配合。若批準(zhǔn)的貸款數(shù)額仍不足申請額或買受人沒有選擇再次申請貸款，則買受人應(yīng)在辦理繳稅過戶手續(xù)前/當(dāng)日補(bǔ)足購房首付款。2010年4月13日，張先生通過中國工商銀行北京市分行轉(zhuǎn)賬定金15萬元，宋女士向其出具定金收條。
庭審中，張先生提供與其妻馬女士的結(jié)婚證證明兩人為夫妻關(guān)系，同時提交登記于張先生名下位于北京市海淀區(qū)某小區(qū)的房屋及登記于馬女士名下位于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的房屋的產(chǎn)權(quán)證以證明其家庭名下已有兩套房屋。
宋女士庭審中對上述事實(shí)均不持異議，但在庭審中表示存量房屋買賣合同真實(shí)有效，銀行未批準(zhǔn)貸款事宜已在合同中作出約定，不受《通知》中關(guān)于住房貸款的限制，故應(yīng)按合同執(zhí)行。
最后，法院根據(jù)合同情勢變更原則依法判決解除張先生與宋女士之間的存量房屋買賣合同，宋女士返還張先生已支付的定金。
【案情分析】
本案中，張先生與宋女士簽訂的存量房屋買賣合同是雙方在平等、自愿基礎(chǔ)上簽訂的，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系有效的合同。對合同第四條商業(yè)貸款付款交易流程第4項中關(guān)于銀行貸款未獲批準(zhǔn)的理解，應(yīng)結(jié)合存量房屋買賣合同的其他條款及房屋買賣行業(yè)慣例進(jìn)行解釋，是指因買受人一方自身原因所導(dǎo)致的銀行貸款未獲批準(zhǔn)，而非指任何原因所導(dǎo)致的銀行貸款未獲批準(zhǔn)。
根據(jù)中國人民銀行及中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會相關(guān)規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。據(jù)此，張先生家庭住房套數(shù)已達(dá)兩套，其關(guān)于訴爭房屋的買賣，為個人第三套房屋之買賣，屬于《通知》中暫停發(fā)放貸款之情形，該情形屬于政策變化所導(dǎo)致的合同成立后客觀情況的變化，是張先生在訂立存量房屋買賣合同時所無法預(yù)見的重大變化，若要求繼續(xù)履行合同對其明顯不公平。故張先生請求法院解除合同，于法有據(jù)。合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀，故張先生要求宋女士返還其交付的定金15萬元，具有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。
【知識拓展】
合同履行方式是合同重要內(nèi)容，若房屋買賣合同簽訂后政策發(fā)生變化而導(dǎo)致合同履行方式無法實(shí)現(xiàn)的或?qū)崿F(xiàn)對一方當(dāng)事人明顯不公平的，屬于合同情勢變更，一方可以要求法院依法解除合同，合同義務(wù)已履行部分并可恢復(fù)的，當(dāng)事人可要求恢復(fù)原狀。
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。
房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價值為債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。
房地產(chǎn)價值巨大，足以擔(dān)保數(shù)個債權(quán)，同時，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一個房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)時，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定先受順序的確定，應(yīng)采抵押登記申請日標(biāo)準(zhǔn)，凡提出房地產(chǎn)抵押權(quán)登記申請在先的抵押權(quán)，經(jīng)登記后，其順位先于后提出申請的房地產(chǎn)抵押權(quán)，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。
與設(shè)定用益物權(quán)一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán)，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，則房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。
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