導(dǎo)讀：首套房貸如何辦理?辦理首套房貸需要哪些材料?首套房貸的辦理流程是怎樣的?國家對(duì)首套房貸有哪些相關(guān)規(guī)定，首套房貸的發(fā)展如何?具體內(nèi)容請(qǐng)看本文詳細(xì)介紹：
一、首套房貸的發(fā)展歷程：
首套房貸的優(yōu)惠政策與央行貨幣政策具有某種緊密聯(lián)系。2008年，由于金融海嘯影響，北、上、廣、深的新房、二手房成交面積都出現(xiàn)歷史低潮。緊接著4萬億信貸政策出臺(tái)，暫且不論這4萬億的去向，可以肯定的是，這4萬億信貸讓商業(yè)銀行的資金面達(dá)到了未有的寬裕程度。2009年，各銀行開始執(zhí)行首套房貸利率7折的優(yōu)惠措施，促成以上四大城市房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)峰值。
2010 年，央行貨幣政策定位為“適度從緊”，隨著CPI高企，央行數(shù)次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，造成商業(yè)銀行可貸資金不足。2011年二季度開始，多數(shù)銀行的首套房貸利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率執(zhí)行，且調(diào)高首付比例，個(gè)別中小銀行原則上已經(jīng)不再做房貸業(yè)務(wù)。2011年底至2012年初，有部分銀行甚至上調(diào)首套房貸利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍。
2011年12月和2012年2月，央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，貨幣政策在穩(wěn)健的大基調(diào)下適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)。商業(yè)銀行可貸資金不足情況終得到改善。加之央行、住建部等多部委強(qiáng)調(diào)差別化住房信貸政策的要求，此次首套房信貸優(yōu)惠政策再次出現(xiàn)并不意外。
二、首套房貸辦理需要的申請(qǐng)材料：
1、房產(chǎn)證
2、權(quán)利人及配偶的身份證
3、權(quán)利人及配偶的戶口本
4、權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開具的未婚證明)
5、收入證明
6、如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,請(qǐng)?zhí)峁┏錾C
7、如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,請(qǐng)?zhí)峁┰J款合同及最后一期的銀行對(duì)帳單
8、為提高貸款通過率，請(qǐng)盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)
三、首套房貸的辦理流程：
1、借款人貸前填寫居民住房抵押申請(qǐng)書。
2、銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。
3、借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。
4、借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。
5、貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。
6、貸款結(jié)清，貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。
①正常結(jié)清：在貸款到期日(一次性還本付息類)或貸款最后一期(分期償還類)結(jié)清貸款;
②提前結(jié)清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請(qǐng)，由銀行審批后到指定會(huì)計(jì)柜臺(tái)進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。
四、首套房貸的相關(guān)規(guī)定：
住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)此前聯(lián)合下發(fā)的通知明確以下三種情況，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：
一是在擬購房所在地房屋登記系統(tǒng) (包括預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭登記有一套 (及以上)成套住房的;
二是借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房的;
三是通過盡責(zé)調(diào)查確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，即“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”。同時(shí)規(guī)定“具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果”。
從實(shí)際操作上來看，“完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策”不能僅局限于窗口指導(dǎo)，而是應(yīng)該以政策或制度的形式盡快落實(shí)，從而有效降低剛需群體的購房成本。從房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)化的角度來說，房價(jià)回歸合理、需求回歸剛性的樓市需要的是對(duì)首套住房持續(xù)、定向的優(yōu)惠，這需要建立起較為完善的政策性住房金融體系和住房金融機(jī)構(gòu)。
國際上，德國的“合同儲(chǔ)蓄”的住房金融模式提供了借鑒的可能。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實(shí)行“先存后貸”的合同儲(chǔ)蓄模式。這種房貸的實(shí)質(zhì)是“合作”而非贏利，合同儲(chǔ)蓄大約占到德國房貸總額一半左右，另外20%家庭儲(chǔ)蓄，僅有三成住房貸款來自于商業(yè)貸款。德國所有房貸(包括合同儲(chǔ)蓄和商業(yè)貸款)都實(shí)行固定利率制，且儲(chǔ)蓄房貸利率低于市場(chǎng)利率，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，對(duì)房貸市場(chǎng)起著穩(wěn)定器作用。
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