黨的十八屆三中全會和2014年中央一號文件明確提出要保障宅基地的用益物權，慎重穩(wěn)妥推進農民房產權抵押、擔保、轉讓，增加農民財產性收入。從政策上為開展農房抵押貸款提供了可能，但在探索農房抵押貸款過程中卻發(fā)現(xiàn)面臨“四難”的困境，只有疏通農房抵押貸款傳導機制，創(chuàng)新信貸產品和服務方式，才能有效拓寬農戶大額貸款融資渠道。
開展農房抵押貸款的困境
(一)依法抵押難。根據《物權法》規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。”這意味著農房抵押須同宅基地一并抵押。但《土地管理法》規(guī)定“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”，同時《擔保法》規(guī)定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押”，這從法律層面上明確了“宅基地不能抵押”，從而導致農房抵押面臨法律“桎梏”。
(二)價值評估難。一是“兩證”缺失。絕大多數(shù)農村宅基地和農民住房沒有辦理《集體土地使用證》和《房屋所有權證》，農民空有“大筆資產”卻無 “法律證明”，房產評估無“的”而難放“矢”。二是標準缺失。國家對農村房屋價格評估沒有統(tǒng)一標準，農房價格大多按照重置成新價和宅基地的區(qū)位價，由評估者根據自身經驗判斷定價，主觀成份較大，評估價值公信力不足。三是機構缺失。金融機構對評估機構由其總行(省聯(lián)社)實行“名單制”管理，能進入“名單”的評估機構大多資質較佳，集中于大中城市，在縣域沒有分支機構，農房評估只望“機構”而興嘆。
(三)農房變現(xiàn)難。根據《房屋登記辦法》，農房交易只限于同一農村集體經濟組織內，否則，不予辦理登記過戶，交易不受法律保護。由于農村村民 “族聚”特點，同一村組村民大都具有親情關系，不愿在他人抵押變現(xiàn)時趁火打劫，導致農房交易“范圍窄、需求小、變現(xiàn)難”。此外，根據《土地管理法》，農村村民基本上是“一戶一宅、一宅一房”，處理抵押農房將使農戶“居無定所”，與最高人民法院對一套房抵押“可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”的解釋相悖，一套農房抵押變現(xiàn)不受法律支持。
(四)確權認證難。當前，農村資源中除林業(yè)資源的確權認證工作得到全面普及外，其他資源如土地、房屋的確權認證工作并未全面鋪開。大多數(shù)農民沒有意識到“產權證”的價值和作用，對確權認證工作態(tài)度不積極，主動申請意識不強。地方政府也未認識到盤活農村資源的巨大“錢景”，反而認為要浪費大量的人力、財力，加劇縣域財政困難，推動確權認證工作的力度不大。此外，農房產權大多“四界”不清，違章修建現(xiàn)象嚴重，鄰里之間糾紛較多，確權認證難度較大，影響確權認證工作的推進。
開拓農房抵押貸款的新路徑
(一)建立健全法律法規(guī)，為開展農房抵押貸款提供保障。十八屆三中全會為農村產權制度改革繪出了藍圖，修訂完善《土地管理法》、《物權法》、《擔保法》等相關法律法規(guī)成為可能，但法律法規(guī)的修改是一個謹慎、漫長過程，時間成本較大。當前，應著力加強地方法規(guī)建設，協(xié)商國土部門、住建部門、法院等部門，以出臺地方法規(guī)的形式明確用于農房抵押的宅基地應變更為農村集體建設用地的條件和流程，使宅基地“可抵押”，從而緩解農房“難抵押”的“桎梏”。
(二)建立相關協(xié)調機制，為實施農房抵押貸款業(yè)務奠定基礎。首先，應明確《集體土地使用證》、《房屋所有權證》的受理部門，積極、規(guī)范推進農地、農房的確權、登記和發(fā)證工作，確保農戶“兩證”齊全，保護農民的合法財產權利。其次，應建立農房抵押登記制度。建議參考城市房屋抵押登記辦法，由當?shù)卣课莸怯洐C構負責抵押農房的登記、過戶工作。最后，應建立農房抵押風險處置機制。對抵押風險暴露的，應優(yōu)先采取協(xié)商方式，鼓勵農民自行轉讓。對協(xié)商不成的，應采取“招拍掛”轉讓方式。對賴債不還的，可申請仲裁或向人民法院訴訟。
(三)慎審選擇農房抵押人，穩(wěn)步推進農房抵押貸款。一是選好點。要充分利用地理區(qū)位優(yōu)勢，選擇集鎮(zhèn)、城郊和臨交通要道等商業(yè)價值高、較易變現(xiàn)的農房試行抵押貸款。二是選好人。要通過查看抵押人的信用檔案，了解抵押人的信譽、經營能力和還款能力，注重選擇干實事的人，把好貸款“入口關”。三是選準用途。要注重貸款用途的真實性，重點支持符合政策導向的產業(yè)發(fā)展和銷售貿易等實體經濟需求，避免因貸款項目風險而引發(fā)貸款風險。
(四)創(chuàng)新信貸產品和服務方式，激發(fā)農戶申辦農房抵押貸款的積極性。一是放大貸款額度。目前，農房抵押率一般為40%~50%，低于城市房屋抵押率。建議在不超過70%的前提下，適當提高農房抵押率，真正滿足農戶大額貸款的抵押需求。二是降低貸款利率。把農房抵押貸款利率控制在一般抵押貸款加權平均利率水平之內，讓利于農戶。三是引入第三方擔保。如引進同一村組的第三方擔保，若貸款違約，可由第三方購買農房，促進農房流轉。
(五)健全中介服務體系，培育和發(fā)展與其相適應的服務機制。加強社會中介體系建設，建立健全農地、農房抵押評估機構，建立農村產權交易中心，構建農房流轉平臺。積極推進城鄉(xiāng)居民戶籍改革，盡快打破城鄉(xiāng)“二元格局”，建立統(tǒng)一的社會保障體系，覆蓋農民失業(yè)、養(yǎng)老、就醫(yī)等基本生活，逐步弱化農地、農房所承載的農民社會保障功能，使農民住房財產權抵押對農民生活的負面影響降至最低。
(六)加快發(fā)展農業(yè)保險，充分發(fā)揮保險的保障作用。目前，農業(yè)保險漸入佳境，保險產品日漸增多。建議乘此東風大力推廣農房保險，并將抵押農房的保險受益人設為金融機構，有效分散農房抵押貸款風險。
