導讀：下列是關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記的概述，全面解析房地產(chǎn)抵押登記。
1、什么叫房地產(chǎn)抵押?
答： 房地產(chǎn)抵押是指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務履行擔保的行為。
2、什么叫房地產(chǎn)抵押人?
答：抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
3、什么叫房地產(chǎn)抵押權(quán)人?
答：抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
4、房地產(chǎn)抵押為什么一定要辦理抵押登記?
答：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同自辦理抵押登記登記之日起生效。只有辦理了抵押登記，抵押合同才具有法律效力，抵押權(quán)人的合法權(quán)益才能得到有效保障。
5、申請房地產(chǎn)抵押登記應提交什么資料?
答：(1)房地產(chǎn)抵押登記申請表;
(2)申請人身份證明;
(3)房地產(chǎn)權(quán)利證書或《房地產(chǎn)買賣合同書(預售)》;
(4)主合同及抵押合同書;
(5)非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準文件;
(6)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。
6、以違法建筑設(shè)定抵押的，抵押是否有效?
答：以法定程序確認為違法的建筑物抵押的，抵押無效。
7、問：公用設(shè)施如大堂、設(shè)備層、小區(qū)會所等能否單獨辦證，能否抵押?
答：公用建筑面積包括應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積，大堂、設(shè)備層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層屬于公用建筑面積，無論是否已分攤在業(yè)主的購房面積中，都不能單獨辦證。
小區(qū)會所能否辦證，根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同書的相關(guān)約定及未分攤面積等依據(jù)予以確定。
房地產(chǎn)抵押的前提是應具有《房地產(chǎn)證》，如小區(qū)會所已單獨辦理《房地產(chǎn)證》，可抵押;但大堂、設(shè)備層不能單獨辦證，因此不能抵押。
8、辦理了抵押登記的物業(yè)，房地產(chǎn)登記部門能否接受法院的查封?
答：最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第102條的規(guī)定，人民法院對抵押物、留置物可以采取財產(chǎn)保全措施，但抵押權(quán)人、留置權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)登記部門可以接受法院查封已抵押的物業(yè)。
9、企業(yè)辦學的學校教學樓，可否辦理抵押登記?
答：《中華人民共和國擔保法》第三十七條規(guī)定，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得抵押。
如果企業(yè)辦學的學校教學樓是屬企業(yè)所有并依法登記在企業(yè)名下的，可以抵押。
10、夫妻雙方其中一方將房地產(chǎn)贈與另一方，在辦理房地產(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)讓時是否還須另一方同意?
答：(1)我國法律規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，但雙方另有約定的除外。
(2)夫妻雙方其中一方將房地產(chǎn)贈予另一方，如已辦理贈與手續(xù)并依法登記在一方名下時，抵押或轉(zhuǎn)讓不須另一方同意。
11、民間借貸能否辦理房地產(chǎn)抵押登記?
答：民間借貸是指自然人之間的借貸。民間借貸可以依法辦理房地產(chǎn)抵押登記。
12、企業(yè)間借貸可否辦理房地產(chǎn)抵押登記?
答：我國的法律規(guī)定企業(yè)之間不能進行融資行為，企業(yè)間以房地產(chǎn)抵押借款的，不能辦理抵押登記。
13、對行政劃撥或減免地價的協(xié)議用地，抵押權(quán)人依法處分該房地產(chǎn)時，如何辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?
答：行政劃撥或減免地價的房地產(chǎn)必須經(jīng)過批準并且補交地價后，才能辦理轉(zhuǎn)移登記。
14、對已預售的房地產(chǎn)，開發(fā)商是否可以抵押該房地產(chǎn)?
答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已批準預售的房地產(chǎn)。
15、國家行政機關(guān)能否以其房地產(chǎn)為企業(yè)經(jīng)濟活動提供擔保?
答：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，各級行政機關(guān)不得為企事業(yè)單位的經(jīng)濟活動提供擔保，因此不能辦理抵押登記。
16、借款期限屆滿時，房地產(chǎn)登記部門能否逕為注銷抵押登記?
答：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第五十二條的規(guī)定，抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。借款期限屆滿，不等于債權(quán)消滅及抵押權(quán)消滅，因此，在抵押雙方當事人未申請注銷抵押登記的情況下，登記部門不予逕為注銷抵押登記。
