國有土地使用權(quán)抵押權(quán)登記
1、劃撥國有土地使用權(quán)抵押。
獲得劃撥土地的使用人，雖得到國有土地使用權(quán)，但因沒有支付出讓金給國家，因此其使用權(quán)的價值不能等同，應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于出讓土地使用權(quán)的價值。因而國家對劃撥土地使用權(quán)的抵押作了相應(yīng)的限制規(guī)定。
1990年5月19日國務(wù)院令第55號發(fā)布了并自發(fā)布之日起施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條規(guī)定了劃撥土地使用權(quán) “經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。因此，國家以行政法規(guī)的方式規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)不能直接抵押。
國家土地管理局〔1997〕國土〔籍〕字第2號《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》“三、關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記申請”中規(guī)定：“以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明”。也表明劃撥土地使用的抵押是受限制的。
對于是否“必須經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)”，2004年1月15日國家土地資源部以國土資發(fā)[2004]9號文件下發(fā)了《關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》，2004年3月23日最高人民法院以法發(fā)[2004]11號司法文件轉(zhuǎn)發(fā)該文件，文件規(guī)定以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。
綜上所述，以劃撥國有土地使用權(quán)作抵押應(yīng)符合下列條件：(1)土地使用者須領(lǐng)有國有土地使用證。(2)具有地上建筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。(3)以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益先行抵交土地使用權(quán)出讓金。
2、有償國有土地使用權(quán)抵押。
有償國有土地使用權(quán)抵押是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國有土地使用權(quán)。因此，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對土地使用權(quán)有權(quán)作出處分。有償國有土地使用權(quán)抵押可分為兩類：(1)地上沒有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權(quán)抵押，直接到國土資源管理部門進(jìn)行登記。(2)地上有建筑物或其他附著物的出讓土地使用權(quán)抵押，則應(yīng)先行到房產(chǎn)管理部門辦理完成房屋他項權(quán)利證后，再到國土資源管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。
3、在建工程國有土地使用權(quán)抵押。
在建工程國有土地使用權(quán)抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程投入(已形成的)資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款權(quán)利人作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
以商品房項目在建工程設(shè)定抵押的，必須提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正、副本)、土地使用權(quán)證、商品預(yù)售許可證;以自建房在建工程設(shè)定抵押的，必須提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，在建工程抵押是抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款而將其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)抵押給貸款銀行的行為?；诖艘颍?1)在建工程上不允許為第三方貸款作擔(dān)保。(2)在建工程只能為抵押人的銀行貸款作擔(dān)保，其抵押權(quán)人只能為貸款銀行等金融機(jī)構(gòu)，而不能是除貸款銀行以外的某一單位或個人。
4、國有土地使用權(quán)抵押變更。
國有土地使用權(quán)抵押變更可分為以下幾類情況：(1)土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同的項目內(nèi)容發(fā)生變更的;(2)經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的;(3)抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的;(4)依法繼承土地抵押權(quán)利的。
5、國有土地使用權(quán)抵押注銷。
國有土地使用權(quán)抵押注銷是指土地抵押權(quán)終止，當(dāng)事人持有關(guān)證明文件申請土地他項權(quán)利注銷登記。
土地抵押權(quán)終止情形主要有下面幾種：(1)債務(wù)清償。(2)抵押物消滅。國有土地使用權(quán)被國家收回或者期限屆滿、土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。(3)土地抵押權(quán)實現(xiàn)。(4)抵押權(quán)無效。
