隨著經濟的發展，房地產抵押業務逐年增多，它較好地解決了企業發展中資金短缺的問題，同時也在新的領域拓展了金融業務。但是在房地產抵押過程中存在不少問題，如企業不按法定程序辦理抵押登記手續，金融機構把關不嚴;有關房地產抵押貸款方面的規范性文件滯后，執行不一;房地產多頭管理，單位間溝通不夠;企業破產、抵押房地產處置受阻;評估機構無序競爭，超值評估等等。這不僅給房地產主管部門造成管理上的混亂，而且給金融機構帶來不同程度的貸款損失和風險。如何認識和防范、化解這些問題和風險、把損失降低到最低程度?本文試從工作實踐中遇到的問題入手，提出相應的對策，供大家在實踐中參考，期盼有所補益。
問題和風險一：用假證抵押，重復抵押，債權落空
首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應注銷的房地產權證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產主管部門在辦理他項權利抵押登記時進行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進行房產抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據評估報告總額來測算抵押面積的相應的抵押金額，只在抵押合同或他項權利證明書上標明，未在土地證或實地分割的抵押地塊上作標記。結果容易出現重復抵押，當處置債權時，無法保證債權的實現。還有一種情況，不法分子先將房地產在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復抵押。
分析：這類問題，多發生在開展這項業務的初期階段，原因是房地產多頭管理，部門間溝通不夠，有關抵押登記方面的規范性文件滯后，造成金融機構執行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續不完善，造成金融機構經濟損失和房地產部門管理上的混亂。
對策：金融機構對房地產貸款必須堅持兩證齊全，堅持在兩主管部門辦理完他項權利證書時，方可簽訂貸款合同。另外，房地產主管部門與金融三家應經常溝通，有條件時，相關基礎信息聯網，實現信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時，金融機構要堅持在圖上和實地標出抵押范圍分割出相應資產的土地面積，然后根據評估報告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準確性，債權實現的可靠性。
問題和風險二：企業破產，債權難以實現
分析：相當部分企業，從金融機構貸款后，未能改善經營狀況，由于包袱沉重，不能按時還貸。有的很快宣告破產，待破產處置資產時，出現了幾種情況：一種情況，貸款時，金融機構要求企業以房地產抵押，并辦理了合法的房地產登記手續。但根據國家有關規定，企業破產財產處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關稅費。這二項往往使企業所處置的財產收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機構呢?所以，金融機構的優先受償是空的。
第二種情況，對瀕臨破產的企業抵押貸款，金融機構應盡早要求企業處置房地產以抵償債務。企業使用的土地，絕大多數是劃撥性質的國有土地，處置到金融機構，必須經過土地主管部門辦理出讓手續，因企業無力出錢辦理出讓手續，金融機構要想獲取房地產，必須代企業出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產。獲取了房地產，金融機構既不易經營，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場招、拍、掛，最后能收到的補償往往抵不上企業貸款數額。
第三種情況是個別企業土地屬于集體性質的建設用地，處置還要經過補辦征為國有性質土地，這道手續補辦難度比第二種情況更為復雜，涉及集體補償等審批。
