買房人辦理貸款手續時“上海新政”取消退稅優惠，賣房人要求賠償損失。
律師解讀要點
1.如果要退房解除合同，“限購令”這樣的國家政策是否屬于“不可抗力”，作為免責理由？
2.因政策導致賣家多交的這部分稅金，是否應由買家承擔？
3.在本案中，如果確定是賣方因素導致的時間延誤，是否可作為抗辯理由？買家該如何維護自己的權利？
4.對買房人的其他提醒。
讀者曹小姐來信
理財一周報編輯：
您好！
由于“十一”長假間一些調控房地產的新政策的推出，我買房時遇到了一些糾紛，不知道如何解決，想請教一下。
今年9月初，我看中一套二手房，在中介的幫助下很快和上家達成協議，并在幾天內就簽訂了購房合同，房子總價125萬元，首付30%。由于對銀行貸款政策的不了解，之后的貸款過程相當艱辛。起初我的貸款申請被多家銀行拒絕，理由都是該房房齡太老，是1984年的老公房，而銀行表示超過25年的二手房無法貸款。后來在中介的幫忙下，我終于找到了一家銀行幫忙，但需要多付一成首付。于是，在征得上家同意之后，我們在9月13日重新簽訂了一份購房合同，將首付改為40%。在簽訂合同當天，我將額外10%的首付款交給了上家。
沒想到這份新簽的合同成為了我們之間矛盾的導火索。按照第一份合同，買賣雙方約定在9月30日辦理過戶手續，而在9月13日重新簽訂的那份合同里，有關過戶日的條款并沒有修改。當時我曾向中介提出異議，表示希望能將過戶日延后，但中介考慮到簽約當天時間比較緊迫，而且中介一再向我保證不會有隱患，我就沒有修改這條。
9月16日，我和銀行簽訂了貸款申請合同，接下來就進入了審批環節。其間正趕上中秋假期和國慶長假，所以按照銀行正常的審批流程，我是沒法在合同規定的過戶日，也就是9月30日之前辦好所有手續的。長假前，我把貸款情況以及銀行審批流程向上家做了說明，隨后雙方達成了口頭協議，上家同意在9月30日之后辦理過戶，而當時我也將這一情況告知了中介。但誰也沒有想到的是，長假之后上海市推出了新政策，取消了原先退還個人所得稅納稅保證金的政策，也就是說上家由于新政策的推出將無法再享受買房時的退稅優惠，會損失1萬多元。上家表示，自己無法接受這一事實，并認為我該負全部責任。于是，她以我貸款時間過長，且沒有在合同正本中規定的9月30日前辦理好過戶手續，并最終導致她的保證金不能退還為由，要求我賠償她的這筆經濟損失。
我仔細研究了買賣合同，按照合同后面補充條款中的相關規定，買賣雙方過戶需要滿足兩點，其一是下家貸款獲批，其二是上家完成抵押登記注銷。在貸款環節，我的每筆款項及每個流程，都是及時操作的，沒有任何拖延或者逾期，而且目前我的貸款還在銀行審批的過程中。我認為自己在貸款環節沒有問題，貸款逾期辦理是由于銀行工作流程以及樓市政策收緊所致。后來我又去交易中心查詢過，發現上家是在10月份才辦理完抵押登記注銷的。也就是說，9月30日前，我的貸款還在審批，并且上家也沒有完成抵押登記注銷，我是不可能去辦理過戶手續的。現在上家一口否定我們之前的口頭協議，堅持是我違約導致了她的損失，要求我賠償。我和上家以及中介交涉多次未果。我該怎么辦呢？我到底有沒有違約，有沒有責任，需不需要賠償呢？另外，如果我要退房，限購這樣的政策變更可否作為解除合同的免責理由呢？
