住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購(gòu)房款項(xiàng)，購(gòu)房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購(gòu)房契約向銀行作抵押，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。貸款額銀行要請(qǐng)專業(yè)的公司評(píng)估房子目前的價(jià)值，然后根據(jù)評(píng)估價(jià)給貸款額度。
自去年11月22日央行宣布降息以來(lái)，到目前最近的一次5月11日降息，五年以上貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)從6.55%下調(diào)到了5.65%，三次降息讓貸款利率降低了90個(gè)基點(diǎn);五年以上個(gè)人住房公積金貸款也從4.5%下調(diào)到了3.75%。
貸款利率的降低使貸款買房者的成本降低了不少。搜房網(wǎng)東莞二手房網(wǎng)記者利用搜房網(wǎng)購(gòu)房貸款計(jì)算器算了一筆賬，商業(yè)貸款100萬(wàn)，20年，等額本息，還款總額約167萬(wàn)元，月還款額約6964元，同樣的這些貸款放到三次降息之前，還款總額約180萬(wàn)元，月還約7485元，也就是說(shuō)在此種貸款方式下，購(gòu)房總額減少了13萬(wàn)!月還款減少521元。
如此豐碩的利息減免，加上330房貸新政中對(duì)首套房和二套房首付比例的下調(diào)，貸款買房者的購(gòu)房門檻也降低了，雙料作用下，個(gè)人住房抵押貸款越來(lái)越多。
個(gè)人住房抵押貸款目前政策的基準(zhǔn)利率和首付
330房貸新政后，購(gòu)房首付比例的調(diào)整包括商業(yè)貸款首付比例的調(diào)整和住房公積金貸款首付比例的調(diào)整，其中商業(yè)貸款二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%，公積金貸款首套房最低首付調(diào)整為20%，公積金貸款二套房最低首付比例調(diào)整為30%。
申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的條件
住房抵押貸款是指借款人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來(lái)的三角關(guān)系，申請(qǐng)時(shí)對(duì)房屋和貸款人都有要求。
個(gè)人住房抵押貸款最新利率首付、申請(qǐng)條件、流程攻略
一、房屋要求
(一)房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國(guó)家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，未做任何其他抵押;
(二)房齡(從房屋竣工日起計(jì)算)與貸款年限相加不能超過(guò)40年;
(三)所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證;
二、貸款人要求
在中國(guó)境內(nèi)有固定住所、有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口(或有效證明)、具有完全民事行為能力，并且符合下列條件的中國(guó)公民均可申請(qǐng)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。
1、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來(lái)源，具有按期償還貸款本息的能力;
2、沒(méi)有違法行為和不良信用記錄;
3、能夠提供銀行認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保或能以合法有效的房產(chǎn)作抵押擔(dān)保或具有代償能力的第三方保證;
4、開立中國(guó)工商銀行個(gè)人結(jié)算賬戶，并且同意銀行從其指定的個(gè)人結(jié)算賬戶扣收貸款本息;
5、銀行規(guī)定的其他條件。
申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的流程
1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;
2、購(gòu)房人及配偶當(dāng)面向銀行申請(qǐng)貸款，售房人及配偶到場(chǎng)確認(rèn);
3、銀行對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查、審批;
4、購(gòu)房人與銀行簽訂借款及擔(dān)保合同;
5、售房人將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給購(gòu)房人，售房人向購(gòu)房人取得首付款;
6、購(gòu)房人與銀行辦理房產(chǎn)抵押登記(或由其他自然人、法人為購(gòu)房人提供階段性擔(dān)保);
7、銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款;
8、買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購(gòu)房人取得尾款;
9、購(gòu)房人收房，按月還款(階段性擔(dān)保情況下，購(gòu)房人與銀行補(bǔ)辦房產(chǎn)抵押登記)
個(gè)人住房抵押貸款最新利率首付、申請(qǐng)條件、流程攻略
今后中國(guó)有可能實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化，一個(gè)是因?yàn)檠胄懈毙虚L(zhǎng)潘功勝近日在出席國(guó)務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)時(shí)透露，發(fā)展個(gè)人住房按揭貸款等零售貸款的信貸資產(chǎn)證券化是央行推進(jìn)的一個(gè)方向;另外一個(gè)原因是中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)本月15日發(fā)布了《個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引(試行)》公告。
住房抵押貸款證券化(簡(jiǎn)稱MBS)，是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。這一過(guò)程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動(dòng)性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流動(dòng)的證券。
總之住房抵押貸款是把要買的房子給銀行做抵押以獲得銀行貸款，若購(gòu)房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。
