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一、行使抵押權的條件 有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：1、債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；2、抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；3、抵押人被依法宣告解散或者破產的；4、抵押人違反本辦法的有關規定，擅自處分抵押房地產的；5、抵押合同約定的其他情況。二、行使抵押權方式 實現抵押權時，可以與抵押人協商以房地產折價或者以拍賣、變賣所得價款受償。如果協商不成，應及時向法院提起訴訟。