2002年7月26日，王女士與北京XX房地產開發有限責任公司(下稱開發商)簽訂了《商品房買賣合同》。該合同約定：(1)王女士購買開發商銷售的XX園三期9號樓A座XX號房屋一套。(2)該房屋交付日期為2003年3月31日。合同簽訂后，王女士向開發商支付購房款合計1061407元，其余30萬元房款采取公積金貸款方式支付。但此后開發商一直未辦理預售登記備案手續，王女士因此也無法辦理公積金貸款手續。2003年4月10日，開發商辦理了預售登記手續，仍未交付房屋。后王女士開始辦理公積金貸款手續時發現開發商早已將房屋抵押給了銀行，王女士仍無法獲得公積金貸款。2003年7月，開發商向業主發放入住通知，稱逾期交房為非典造成的，屬不可抗力，不承擔任何違約責任，同時以王女士公積金貸款未到為由拒絕交付房屋。現王女士急于向律師咨詢：
1.開發商在售樓時未將房屋抵押的事實告訴我，應承擔什么責任？
2.開發商稱逾期交房是因為不可抗力，不承擔違約責任是否有法律依據？
3.目前的情況我有哪些權利，可以獲得哪些賠償？律師點評：
2003年6月1日起最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》開始實施，王女士的情況應該可以適用這一司法解釋。
首先，關于開發商未告知所售房屋已經抵押的事實，應承擔什么樣的法律責任問題。根據《擔保法》的有關規定，“抵押期間，抵押人應當告知受讓人轉讓物已經抵押的事實，未告知的，轉讓行為無效”。根據這一規定，王女士與開發商訂立的購房合同可以認定無效，王女士可以要求開發商返還已支付的購房款、利息，并可要求賠償損失。關于賠償損失，除購房人遭受的實際損失外，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定了懲罰性賠償責任：“訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實”，“致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償責任”，即可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這一規定，可以更好地保護購房人的利益。
其次，關于不可抗力的認定問題。不可抗力的認定應嚴格依據法律和合同約定。非典是否屬于不可抗力應由有關部門認定，開發商自己無權認定。而且，即使被認定為不可抗力，也應按購房合同約定執行。“遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的，出賣人可據實予以延期。”如果開發商沒有履行以上合同約定，應承擔相應的違約責任。
再次，關于此種情形下購房人的權利。如果王女士對所購房屋不滿意，對開發商的誠信沒有信心，不愿繼續履行合同，可以選擇退房，要求開發商賠償已付購房款，支付利息，賠償已遭受的實際損失，此外，并可要求開發商承擔不超過已付房款一倍的懲罰性賠償責任。如果王女士愿意繼續履行合同，可要求開發商繼續履行合同，交付房屋，并按合同約定支付逾期交房的違約金。
