抵押人可否將抵押的房產(chǎn)出租？
問： 我是某公司的法人代表。1999年5月，我公司以自有的一棟寫字樓為抵押向銀行貸款150萬元以解決資金周轉(zhuǎn)問題。由于此寫字樓地理位置優(yōu)越，我公司決定將此樓部分出租。銀行知道我公司出租抵押的寫字樓這一情況后，立即致函我公司要求不得出租，否則，將提前收回貸款。請(qǐng)問，依照我國(guó)法律規(guī)定，抵押人是否有權(quán)出租抵押物？銀行所提的要求有無法律依據(jù)？
答： 抵押權(quán)人禁止抵押人（債務(wù)人第三人）出租其抵押的房產(chǎn)，是沒有法律依據(jù)的，根據(jù)我國(guó)《民法通則》及《擔(dān)保法》等法律規(guī)定，抵押是一種債權(quán)擔(dān)保的方式，債務(wù)人或第三人并沒轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物的占有，抵押權(quán)只是就抵押物的變價(jià)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，你公司作為抵押人，仍對(duì)抵押的房產(chǎn)擁有所有權(quán)，只有租賃期不超過債務(wù)清償期，不影響抵押權(quán)的優(yōu)先受償，作為債權(quán)人的銀行就無權(quán)干涉。況且，抵押物出租既可以發(fā)揮抵押物的使用價(jià)值，又可以提高抵押物的使用效益，禁止抵押物出租，沒有法律上的依據(jù)，也是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效益原則相悖的。但是，為防止一旦你公司不能按期還貸，銀行要求拍賣抵押物時(shí)，由于抵押物租賃關(guān)系的存在，導(dǎo)致你公司、銀行及承租人三者之間產(chǎn)生糾紛，你公司在訂立租賃合同時(shí)應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是房產(chǎn)租賃的租期應(yīng)盡可能控制在借款合同的還款期限內(nèi)；二是如果租賃期要超出還款期，租賃合同要規(guī)定在抵押房產(chǎn)遇到被拍賣、變賣等情形時(shí)，出租人有權(quán)解除租賃合同并且免責(zé)。即使不能作此約定，出租人也應(yīng)將出租的房產(chǎn)已設(shè)定抵押的情形如實(shí)告知承租人。并使房產(chǎn)租金與市場(chǎng)租金趨近一致。這樣，即使抵押的房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣或變賣，承租人仍有望從新業(yè)主手中承租，或者抵押權(quán)人愿意以房產(chǎn)的租賃收入保全其債權(quán)。
