律師談抵押房屋出售時的相關風險規避
房屋所有權人，在房地產抵押期間，與他人簽訂商品房買賣合同，將抵押的商品房轉讓，受讓人在簽訂商品房買賣合同時知道該房屋有抵押的，雙方之間的商品房買賣合同有效。
轉讓人未將房屋抵押的情況告知受讓人或者受讓人不知道房屋有抵押的，雙方訂立的商品房買賣合同為可撤銷合同，受讓人有權主張撤銷。
抵押期間，抵押人未通知抵押權人或未告知受讓人抵押的情況，為轉讓抵押房屋而簽訂的轉讓合同是否有效雖然《擔保法》第四十九條第一款規定：“……抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或告知受讓人的，轉讓行為無效。”但隨后的《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法解釋》第六十七條又規定：“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或告知受讓人的，如抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權，取得抵押物所有權的受讓人可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。”可見《擔保法解釋》是認可抵押物轉讓合同的效力的，即使抵押人在轉讓抵押物時未通知抵押權人或者告知受讓人，受讓人也可以根據轉讓合同取得抵押物的所有權。
房屋的所有權人依法對房屋享有占用、使用、收益和處分之權利。商品房所有人將房屋設定抵押后，并不喪失轉讓以及再設定抵押等處分權，只是處分權受到了一定的限制。商品房抵押人是可以轉讓被抵押的房屋的，并且，抵押人轉讓被抵押房屋時，即使未通知抵押權人或未告知受讓人抵押的情況，只要受讓人未在法定期限內以欺詐為由主張撤銷，轉讓合同在抵押人和受讓人之間都是有效的。《擔保法》第四十九條第一款規定的無效，應該理解成“在未通知抵押權人的情況下，抵押人和轉讓人之間的轉讓行為對于抵押權人無效”，而不是說轉讓合同在抵押人和受讓人之間無效。實踐中，對于抵押人和受讓人之間所簽轉讓合同的效力，應分兩種情況確定：(1)如抵押人在轉讓時告知了受讓人房屋抵押的情況，或者受讓人對房屋抵押情況是明知的，而仍然簽訂轉讓合同的，轉讓合同在雙方之間是有效的。(2)如抵押人未告知受讓人抵押情況，受讓人在簽約時也的確不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺詐行為，轉讓合同因此成為可撤銷合同，受讓人享有撤銷權。受讓人自知道受欺詐之日起一年內不請求行使撤銷權的，撤銷權消滅，轉讓合同在雙方之間具有法律約束力。
