農(nóng)村問(wèn)題專家指出，安徽以農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記為基礎(chǔ)探索農(nóng)村住房抵押貸款，是保障農(nóng)民的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的重要制度創(chuàng)新，有望以農(nóng)村住房的抵押而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。
安徽省將建立并實(shí)施農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)登記制度，農(nóng)戶獲得建設(shè)部門發(fā)放的房屋所有權(quán)證后，有望以農(nóng)村住房作抵押獲銀行貸款。4月8日，在安徽“全省建設(shè)工作會(huì)議”上，安徽省建設(shè)廳廳長(zhǎng)倪虹提出以上設(shè)想，以“使農(nóng)民擁有更多的財(cái)產(chǎn)性收入”。
安徽省建設(shè)廳村鎮(zhèn)建設(shè)處一位官員告訴《財(cái)經(jīng)》記者，安徽省建設(shè)廳已就農(nóng)民住房產(chǎn)權(quán)登記做了長(zhǎng)時(shí)間調(diào)研，目前該廳已初步制定“農(nóng)村住房登記管理辦法”，主要目的是為了盤活農(nóng)民住房資產(chǎn)，并使之變?yōu)?ldquo;資本”，深化農(nóng)村改革，增加農(nóng)民收入。
據(jù)了解，該省建設(shè)廳正在與金融監(jiān)管部門、土地管理部門協(xié)調(diào)，完善農(nóng)民住房抵押貸款的實(shí)施方案。該方案可能在安徽省一些具備條件的縣市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)先行試點(diǎn)，更大范圍的改革將視試點(diǎn)的效果和各方面的反饋而定。
農(nóng)村問(wèn)題專家指出，安徽以農(nóng)房產(chǎn)權(quán)登記為基礎(chǔ)探索農(nóng)村住房抵押貸款，是保障農(nóng)民的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的重要制度創(chuàng)新，有望以農(nóng)村住房的抵押而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。同時(shí)，農(nóng)民住房抵押對(duì)解決農(nóng)民貸款難也具有重大意義。
中國(guó)目前實(shí)行城鄉(xiāng)分割的房地產(chǎn)制度，城市土地歸國(guó)家所有，但居民和企業(yè)可購(gòu)買國(guó)有土地使用權(quán)。由此，城市居民的住房經(jīng)由建設(shè)部門發(fā)放房屋所有權(quán)證、國(guó)土部門發(fā)放國(guó)有土地使用權(quán)證后，可進(jìn)入市場(chǎng)交易。
而在農(nóng)村，中國(guó)現(xiàn)行法律和政策規(guī)定，農(nóng)民宅基地屬于集體所有，只能在本村流轉(zhuǎn)，造成農(nóng)民住房長(zhǎng)期不可交易，相應(yīng)的房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)也極為滯后。近年來(lái)，隨著城市化的快速發(fā)展，農(nóng)民住房和宅基地自發(fā)流轉(zhuǎn)甚多，引發(fā)諸多矛盾。
據(jù)安徽省建設(shè)廳官員介紹，目前除了一些小城鎮(zhèn)，安徽省農(nóng)民的住房大多沒(méi)有房產(chǎn)證。由于缺乏合法的產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民住房無(wú)法實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化交易，自然也不能抵押。隨著大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工和定居，大量農(nóng)房閑置而不能交易，造成農(nóng)村資產(chǎn)的巨大浪費(fèi)。
按照安徽省上述改革思路，首先，要按照城鄉(xiāng)一體化的原則“推進(jìn)集體土地房屋權(quán)屬登記”，給農(nóng)村居民發(fā)放房屋所有權(quán)證。其次，農(nóng)民有權(quán)以房屋所有權(quán)為抵押品，從銀行獲得貸款。安徽省的該項(xiàng)試點(diǎn)主要目標(biāo)是掃清農(nóng)民住房抵押貸款的基礎(chǔ)性障礙。
對(duì)于以住房抵押貸款的農(nóng)民，如果不能如期還款，農(nóng)民的住房應(yīng)該如何處置?前述安徽省建設(shè)廳村鎮(zhèn)建設(shè)處官員解釋說(shuō)，一旦銀行實(shí)行了抵押權(quán)，可能會(huì)把該農(nóng)村住房出售以收回貸款。按照受讓對(duì)象的不同，可分為兩種情況：如果是本村農(nóng)戶受讓住房，按照現(xiàn)行土地管理的相關(guān)法律，該住房及宅基地產(chǎn)權(quán)隨之轉(zhuǎn)移;如果是城市居民受讓該農(nóng)村住房，房屋所有權(quán)變更后，相應(yīng)的宅基地應(yīng)依法由集體所有變?yōu)閲?guó)家所有，由受讓人享有土地使用權(quán)。
上述官員也認(rèn)為，在試點(diǎn)初期，農(nóng)民因不能如期還款而被收回房屋的比例會(huì)很低，因?yàn)檗r(nóng)民也是理性的，輕易不會(huì)以房屋抵押。同時(shí)由于是“先行試點(diǎn)”，一旦銀行實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)，也可根據(jù)實(shí)際情況探索新的政策措施。而試點(diǎn)的好處就在于“能放能收”“成本較低”。
專家指出，目前中國(guó)農(nóng)民最值錢的資產(chǎn)有兩個(gè)：一是農(nóng)村承包權(quán)，一是宅基地使用權(quán)。依照《物權(quán)法》，這兩個(gè)都被定義為“用益物權(quán)”，也就是說(shuō)，事實(shí)上就是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。但是目前現(xiàn)行法律卻規(guī)定兩者都不能抵押，事實(shí)上等同于限制了農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
由此，土地學(xué)者指出，安徽省的上述改革，亟須全國(guó)性的制度性改革支持。在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度缺乏突破的當(dāng)前，如果安徽有關(guān)方面能及時(shí)制定農(nóng)房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的后續(xù)政策、平衡改革試點(diǎn)與現(xiàn)行土地管理法律的潛在沖突，可為全國(guó)農(nóng)地制度改革提供“樣本”。
安徽省是中國(guó)的農(nóng)業(yè)大省，也是中國(guó)農(nóng)村改革的發(fā)源地，30年來(lái)，安徽省的農(nóng)村改革一直走在中國(guó)前列。始于2000年、終于2006年的農(nóng)村稅費(fèi)改革，也是先行在安徽試點(diǎn)，最后引致全國(guó)取消農(nóng)業(yè)稅。
