房地產(chǎn)抵押評估的含義
房地產(chǎn)抵押估價(jià)是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)，是有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。
房地產(chǎn)抵押評估的特征
通過房地產(chǎn)抵押評估可以客觀地判斷房地產(chǎn)抵押價(jià)值，防范抵押房地產(chǎn)價(jià)值判斷不客觀帶來的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。從理論上來講，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。由于房地產(chǎn)同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值量大兩個(gè)特性，無論從專業(yè)能力要求，還是從防范風(fēng)險(xiǎn)的角度看，金融機(jī)構(gòu)很難依靠自己的力量確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，更難以預(yù)測處置抵押房地產(chǎn)時(shí)的價(jià)值。因此，只有委托房地產(chǎn)估價(jià)師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價(jià)原則，根據(jù)抵押房地產(chǎn)的特性，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響抵押房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，才能確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，并可以接受金融機(jī)構(gòu)的委托，對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)估價(jià)，形成對抵押房地產(chǎn)價(jià)值的動(dòng)態(tài)監(jiān)測機(jī)制。
房地產(chǎn)抵押評估的規(guī)則
1. 在運(yùn)用市場比較法評估估價(jià)對象的市場價(jià)值時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在運(yùn)用成本法評估估價(jià)對象的市場價(jià)值時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等或者低估折舊。在運(yùn)用收益法評估估價(jià)對象的市場價(jià)值時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。
2. 房地產(chǎn)抵押估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對象實(shí)地勘查之日，但因特殊需要在委托估價(jià)合同中另有約定的除外。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成估價(jià)對象實(shí)地勘查之日的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明，并在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對象狀況與完成實(shí)地勘查之日的房地產(chǎn)狀況一致，提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意如果實(shí)際狀況不一致時(shí)抵押價(jià)值可能會(huì)有變化。
3.房地產(chǎn)抵押估價(jià)除了應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法等房地產(chǎn)估價(jià)的一般原則，還應(yīng)當(dāng)遵循謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則要求在面臨不確定因素的情況下作出判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)到各種風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款額。
4. 評估在建工程抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)有在建工程發(fā)包人與承包人雙方簽字的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款及其數(shù)額的書面說明。書面說明應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件，并據(jù)此從評估的房地產(chǎn)市場價(jià)值中扣除發(fā)包人拖欠承辦人的建筑工程價(jià)款。
