面對房產(chǎn)市場調(diào)控的局面，二手房購房者，該如何做出貸款購房的決定？
央行披露，個人房貸80%不良資產(chǎn)由假按揭造成
“雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風險。”央行在昨日發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中說。央行的數(shù)據(jù)顯示，到2004年底，四大行匯總不良貸款比例為4.6%。其中農(nóng)行最高，達到8.1%。中行次之，為4.8%。
“假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。”央行在報告中說，“假按揭”不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款。
央行援引工商銀行消費信貸部門估計稱，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80%是因假按揭造成的。央行分析其原因稱：“2005年3月17日以前，個人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。”
央行還發(fā)現(xiàn)，有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。
央行同時認為，基層銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款也存在操作風險。央行發(fā)現(xiàn)，這種風險的具體表現(xiàn)包括：一方面貸前審查經(jīng)辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實性、合法性審核不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實。
另一方面則是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。第三是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風險預(yù)警措施。
綜合各種因素，央行認為，“房地產(chǎn)貸款具有潛在風險”。但眼下，房地產(chǎn)貸款增長率繼續(xù)高于全部金融機構(gòu)人民幣貸款增長率。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2005年1季度房地產(chǎn)貸款增長率高于全部人民幣貸款增長率14.9個百分點。
面對房產(chǎn)市場調(diào)控的局面，二手房購房者，該如何做出貸款購房的決定？
