新司法解釋對(duì)住房信貸的影響 新司法解釋對(duì)住房信貸的影響
由最高人民法院出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《規(guī)定》）將在 2005年1月1日實(shí)施。該《規(guī)定》明確表示：“被執(zhí)行人員及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債。”對(duì)于該項(xiàng)司法解釋?zhuān)绻谧》窟€沒(méi)有市場(chǎng)化以及個(gè)人住房
信貸不發(fā)達(dá)的情況下，可能不會(huì)引起多少人的注意，甚至于人們還會(huì)對(duì)此司法解釋十分贊許。
因此，該司法解釋完全體現(xiàn)了以人為本的精神，即個(gè)人的生存權(quán)優(yōu)先于債務(wù)償還。
但是在個(gè)人住房消費(fèi)信貸十分發(fā)達(dá)的今天，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展完全是個(gè)人住房消費(fèi)信貸的結(jié)果。就最近的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額估計(jì)達(dá)近2萬(wàn)億元。如果設(shè)定抵押的住房在個(gè)人違約時(shí)，銀行無(wú)法以其為抵押物來(lái)執(zhí)行，那么各金融機(jī)構(gòu)是否再做這種住房抵押貸款是十分值得懷疑的。銀行不做住房抵押貸款，既會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也可能會(huì)影響個(gè)人的住房消費(fèi)。《規(guī)定》看上去是一件小事，但實(shí)際上如果該《規(guī)定》真的嚴(yán)格履行，其影響與結(jié)果則是大事了。
目前該《規(guī)定》的司法解釋已經(jīng)引起了國(guó)內(nèi)各銀行廣泛的關(guān)注，而且有些銀行的總行已經(jīng)向下面的分行下發(fā)了通知，要求下屬分行針對(duì)2005年開(kāi)始實(shí)行的司法解釋后可能出現(xiàn)的局面，對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)具備執(zhí)行條件的房屋盡快實(shí)施拍賣(mài)式或者抵債，對(duì)已經(jīng)提起訴訟的，要爭(zhēng)取盡快地結(jié)案進(jìn)入執(zhí)行程序。
正是針對(duì)這種司法解釋?zhuān)恍┿y行不僅收緊了個(gè)人住房消費(fèi)信貸的條件，也對(duì)這些條件增加附加條款。甚至于有銀行早就明確表示，在執(zhí)行這種司法解釋之后，如果相關(guān)的房貸案件增加，那么對(duì)個(gè)人房貸政策就可能收縮，對(duì)貸款人的審查會(huì)更加嚴(yán)格。
如果從個(gè)人的生存權(quán)的角度來(lái)說(shuō)，該《規(guī)定》的司法解釋是對(duì)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀的細(xì)化。因?yàn)樽》考仁且话愕纳唐罚彩侨藗兩娴谋匦杵贰Ｋ痉ń忉尵蛷暮笠灰饬x上給出住房的內(nèi)在規(guī)定性，這也是我們社會(huì)司法公正的體現(xiàn)。
但是，任何法律可以在一個(gè)方面給出它的規(guī)定性，但另一方面可能具有不完備性。這樣就可能有人故意利用這種不完備性為個(gè)人謀利。也就是說(shuō)，《規(guī)定》的司法解釋對(duì)住房的商品屬性方面的規(guī)定是不完備的，而這種不完備性就可能成為有人謀利的工具。
因?yàn)椋汀兑?guī)定》的司法解釋來(lái)說(shuō)，它是假定該社會(huì)中的個(gè)人信貸主體都是講信用的、理性的，個(gè)人信貸違約的發(fā)生并不在于個(gè)人主觀問(wèn)題，而是外在客觀的結(jié)果，或是突發(fā)事件，或是不可預(yù)見(jiàn)的事件。但國(guó)內(nèi)不僅信用觀念十分缺失，而且不少人甚至利用這種信用缺失去掠奪國(guó)家及個(gè)人之財(cái)富。
因此，根據(jù)《規(guī)定》的司法解釋?zhuān)绻粋€(gè)人不講信用，或要騙銀行的錢(qián)，他就可能以必需住房為借口而不還房貸。特別是如果這些人與房地產(chǎn)市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)合謀時(shí)（如目前不少律師出具的關(guān)于購(gòu)房時(shí)個(gè)人的收入水平證明，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)多少價(jià)格房，律師就能夠出具多少收入水平的證明），那么這種人向銀行貸款購(gòu)買(mǎi)多處住房而不還貸的事情就可能發(fā)生。
如果這樣的事件頻繁地出現(xiàn)，銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)，收緊個(gè)人住房消費(fèi)信貸的可能性隨時(shí)會(huì)發(fā)生。這就是目前國(guó)內(nèi)銀行對(duì)司法解釋十分關(guān)注的原因所在。
同時(shí)，由于目前國(guó)內(nèi)處于經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)地上升，個(gè)人的失業(yè)機(jī)會(huì)也不大。抵押的住房在銀行看來(lái)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太高，但如果國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)從一個(gè)上升時(shí)期進(jìn)入一個(gè)下降周期時(shí)，那么不僅房?jī)r(jià)會(huì)下跌，而且個(gè)人失業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)增多，工資水平會(huì)下降。在這種情況下，一定會(huì)有更多的人以必需住房為借口而不還房貸，從而使銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)大增。銀行正是出自這樣考慮，收緊個(gè)人住房消費(fèi)信貸也就必然。如果銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸收緊，不僅會(huì)影響到整個(gè)房貸政策的變化，也會(huì)影響到整個(gè)個(gè)人的住房消費(fèi)信貸，影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。根據(jù)上述的意義，該《規(guī)定》的現(xiàn)行司法解釋對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響決不可低估。
2005年1月1日即將來(lái)臨，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，將是一個(gè)歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的重大影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)即將面臨新司法解釋的嚴(yán)峻考驗(yàn)。 2004年11月4日，最高人民法院公布了“法釋?zhuān)?004）15號(hào)” 司法解釋?zhuān)础蛾P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，該司法解釋將自2005年1月1日起施行。
該司法解釋第六條和第七條對(duì)個(gè)人所有房屋的執(zhí)行做了如下規(guī)定： “第六條對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。” “第七條對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。”這一規(guī)定勢(shì)必將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生以下影響：
銀行對(duì)房屋的抵押權(quán)被懸空
這一司法解釋實(shí)施后，意味著僅有一套房屋居住的銀行借款人一旦其收入發(fā)生變化，導(dǎo)致還不了房貸，銀行也不能因此變賣(mài)其抵押房屋，把其趕出家門(mén)。由此，銀行對(duì)房貸者房屋的抵押權(quán)就將被懸空。
銀行收縮房貸，“按揭”面臨考驗(yàn)
金融機(jī)構(gòu)面臨抵押權(quán)被懸空的風(fēng)險(xiǎn)，因此，目前的個(gè)人住房貸款政策將難以繼續(xù)實(shí)行，各金融機(jī)構(gòu)必將對(duì)個(gè)人住房貸款政策作出重大調(diào)整，顯然，收縮房貸口子是銀行防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)然之舉。
事實(shí)上，盡管新司法解釋還未正式施行，各商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始有了收縮房貸的舉動(dòng)。現(xiàn)一些商業(yè)銀行要求對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)具備執(zhí)行條件的房屋盡快實(shí)施拍賣(mài)，或者抵債，對(duì)已經(jīng)提起訴訟的，要爭(zhēng)取盡快結(jié)案進(jìn)入執(zhí)行程序。
在這種情況下，金融機(jī)構(gòu)為了控制個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，防止不良貸款率的上升，可能將不再發(fā)放個(gè)人住房貸款，或者大幅降低住房貸款按揭比例，或要求買(mǎi)房者提供第三方擔(dān)保，或者是其他財(cái)產(chǎn)抵押，因此按揭也將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。個(gè)人住房貸款門(mén)檻的提高無(wú)疑將嚴(yán)重抑制住房的消費(fèi)需求，
商品房購(gòu)買(mǎi)力被遏制，房?jī)r(jià)將受重創(chuàng)
消費(fèi)需求被嚴(yán)重抑制的直接后果是商品房購(gòu)買(mǎi)力被遏制。在房屋供給和土地等價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定下，需求的下降，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌，房?jī)r(jià)的下跌本應(yīng)帶來(lái)需求的上漲，但是房?jī)r(jià)的下跌，如果金融機(jī)構(gòu)抬高個(gè)人住房貸款門(mén)檻，購(gòu)房者也難以在金融機(jī)構(gòu)辦到個(gè)人住房貸款，大量的樓盤(pán)也將滯銷(xiāo)，房?jī)r(jià)將受重創(chuàng)。
