拿什么能證明你有還貸能力銀行審貸關注啥 拿什么能證明你有還貸能力銀行審貸關注啥
通過“銀行貸款買房”，就能輕松擁有自己名下的產權，這是時下購房人士津津樂道的話題。其實，在獲得銀行發放貸款背后，有多少值得關注的地方？銀行又憑什么將幾十萬元錢貸給購房者？購房者又該拿什么來證明，使銀行確信你的還款能力，致使銀行在“安全”和“盈利”的前提下收回貸款。
小王去年本科畢業，在一家外企做銷售工作，有不錯的收入。剛剛開始學著適應離開父母后的“自力更生”生活，自己租房經營自己的錢包：自己賺錢、自己預算、自己開支、自己計劃未來。眼看周圍的同事房子又賺了不少錢，小王盤算著買套房產：或投資或作為未來婚房。小王這一想法很快得到父母首付款的支持。接下來就是小王忙著貸款的事了。但令小王萬萬沒有想到的是申請銀行貸款竟是如此環節多，其中還有這么大的學問。
銀行發放二手房貸款怎么審銀行對于資金的運用，首先本著"安全性"、"盈利性"、"流動性"的原則，其次要符合銀行業務發展規模的擴大及配合國家的宏觀調控。目前上海二手房貸款銀行由初期的"高速發展期"步入了"穩速發展期"。先前銀行對二手房的貸款審核，一般集中在房子本身的價值上，對貸款人的資料只作形式上的審查。而今銀行更在意此筆貸款的第一還款來源，不僅嚴格評估房產的價值，控制貸款成數，并且關注此款將貸給誰？
目前上海各家商業銀行審核流程一般采用四級審批制（信貸員－盡職－信貸科長－分管個人金融業務的行長）。而且各級審批的重點也不盡相同，并且需要擔保公司、評估公司、公證、征信公司、保險公司等多家公司的合作及配合，所以說一筆貸款的審批過程是一套非常復雜的科學評估風險及協助個人理財的過程。可見貸款遠非一般人想象的那么簡單。
其實，分析銀行的審批流程及細節可以顯示，一筆銀行貸款的審批歷經多個環節及眾多人員的參與。通過眾多人的積極努力，為了保證對客戶的服務承諾及服務效益，在滬上買房的購房人已經基本享受到了非常高效的優質服務。以下從銀行的角度分析一下審查內容就可見一斑。
一審房屋本身
從房屋地段來看，近日滬上多家銀行對二手房的所處的位置進行了詳細規定。有多家銀行對邊遠郊區的房子已經停止放貸，即使對郊區操作的案件也是有選擇有條件的。比如對南匯地區有些銀行只做周浦地區的房產。比如有些市區的銀行只操作松江鎮的房產。
從房屋類型來看，公寓、新公房、酒店公寓、別墅等不同類型的房產決定的貸款成數會不盡相同。這直接關系到購房人的資金融資情況，關系到買賣合同中的付款時間及金額，甚至嚴重到會涉及違約及賠償問題。
在竣工年限上，因為目前在我國土地采用的是有償有限期的使用權使用制度，房屋的竣工年限可以反映出目前此房屋土地的使用年限的長短。竣工年限的長短也可以推算出房屋的新舊，從而可以判斷出房屋的價值。
在房屋單價與總價方面，根據2003年121文件精神，嚴格控制高價房審批規模，每平方米單價超過7000元或總價超過100萬元的房產均屬高價房，要適量降低貸款成數。
此外值得關注的是，銀行所貸比例不是根據買賣合同所記載的成交價所定，而是根據銀行認可的專業評估公司出具的房屋評估報告來確定的。
二審貸款人情況
比如主貸人及房產共有人的自然狀況："你是誰？從哪里來？社會關系如何？"這些均是銀行審核的重點。甚至包括主貸人的健康狀況及文化程度均是銀行審核關鍵要素。
職業情況：目前工作是大多數人穩定經濟來源的基礎，所以銀行非常關注單位的性質及工作崗位，這在某種程度上反映出一個人的工作能力及工作年限。
家庭情況：現有住房性質及家庭財務支出狀況。
與銀行的關系：他行是否有負債會直接決定此筆貸款的可貸成數，同時還有銀行的存款狀況。
資信情況：經過幾年的努力，上海已經建立了較完善的征信系統。一個人的信用好壞只要輸入身份證號碼就可以看得出，有無還貸、電信、水電煤氣費等公共事業的欠費或逾期都能一目了然。
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