1、對抵押人的主體審查
律師接受債權(quán)人的委托辦理房屋抵押法律業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)審查抵押人的主體情況、資料和證明文件：
?。?）作為抵押人的自然人必須具有完全行為能力，無行為能力和限制行為能力的，不能成為抵押人；自然人抵押的應(yīng)當(dāng)審查其戶口證明和身份證明；
?。?）企事業(yè)單位和其他組織則必須經(jīng)合法注冊存在，企事業(yè)單位和其他組織抵押的，應(yīng)審查抵押人的營業(yè)執(zhí)照、政府登記證明和年檢合格憑證；抵押人是企事業(yè)單位的，還應(yīng)審查《章程》、《法定代表人證明》、《稅務(wù)登記證明》副本及其代理人的《授權(quán)委托書》；
?。?）類似的抵押權(quán)人的有關(guān)身份證明文件。
2、抵押房屋的權(quán)屬審查
抵押權(quán)人的律師應(yīng)提示或協(xié)助債權(quán)人審查下列內(nèi)容：
?。?）房屋的房地產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)文件、抵押房屋的基本資料和清單，包括：抵押房屋的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
（2）以共有房屋為抵押物的，應(yīng)提供抵押人對共有房屋占有份額的證明，及其他共有人同意以該房屋設(shè)定抵押的證明；
?。?）以已設(shè)定抵押權(quán)的房屋再次抵押的，注意該房屋價值與已擔(dān)保債權(quán)的余額是否足以擔(dān)保本次債權(quán)，并提示債權(quán)人清償順序居后的風(fēng)險；
（4）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房屋抵押的，其抵押額以房產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；
（5）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定；
?。?）以集體所有制企業(yè)的房產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關(guān)備案；
?。?）以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；
?。?）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；
?。?）有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限；
?。?0）以具有土地使用年限的房產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；
?。?1）預(yù)購商品房抵押的，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證并符合國家和當(dāng)?shù)仃P(guān)于商品房預(yù)售管理的其他規(guī)定；
?。?2）承包經(jīng)營企業(yè)的商品房抵押，應(yīng)提交發(fā)包人權(quán)力部門審議同意的書面文件；
?。?3）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，審查抵押人有無將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。
3、律師須審查所涉商品房有無下列不得設(shè)定抵押的情形：
權(quán)屬不明或者有爭議的房地產(chǎn)；
用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，即學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；
列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權(quán)；
被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
政府代管的房地產(chǎn)；
依法不得抵押的其他房地產(chǎn)（如違章建筑等）。
責(zé)任編輯：小平
