房屋抵押是指借款人（或第三人）將自己有權(quán)處分的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人（銀行等金融機(jī)構(gòu)或其他法人、個(gè)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房屋折價(jià)或變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。其法律依據(jù)主要是《民法通則》第89條“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還”，及《中華人民共和國擔(dān)保法》第33條“本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第34條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償”的相關(guān)規(guī)定。
房屋按揭通常情況下是指房屋開發(fā)建設(shè)中由開發(fā)商、銀行、購房人共同參加的一種購房行為，指房屋買賣合同中的買方在支付首期購房款后余款由購房人向銀行申請貸款，并將所購房屋設(shè)定擔(dān)保，由銀行收存保管購房人的購房證書和文本，并辦理樓花或現(xiàn)樓抵押登記，同時(shí)開發(fā)商作為購房人不能按期還款付息的保證人，向銀行承擔(dān)回購保證義務(wù)。
需要說明的是，在我國盛行的按揭一詞并不是法律術(shù)語，我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)在默許“按揭”存在的前提下，并沒有在任何法律文件中使用。按揭業(yè)務(wù)主要是在銀行開展、且必須有銀行介入，而我國的一些行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)都是借鑒銀行的規(guī)定對(duì)房屋開發(fā)在不同階段的擔(dān)保行為，將按揭一詞置換成了抵押，用抵押的規(guī)定取代銀行關(guān)于按揭的規(guī)定。2003年5月7日最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中也避開了了使用“按揭”一詞，籠統(tǒng)地稱為“商品房擔(dān)保貸款”。最高人民法院副院長黃松有就《解釋》答記者問時(shí)談到，商品房擔(dān)保貸款也就是人們通常所說的商品房按揭。因此，從某種程度而言，按揭一詞已溶入我國法律背景而形成了具有專門中國法律內(nèi)涵的中國習(xí)慣法所認(rèn)可的法律術(shù)語。
關(guān)于按揭與抵押的關(guān)系，學(xué)術(shù)界存在著較大的爭論，其中幾個(gè)典型的觀點(diǎn)有：
1、不動(dòng)產(chǎn)抵押說。該學(xué)說認(rèn)為，房屋按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押，其中的現(xiàn)房按揭與不動(dòng)產(chǎn)抵押完全一致，而對(duì)于期房，盡管不是實(shí)際存在的樓宇，但購買期房事實(shí)際上會(huì)導(dǎo)致獲得現(xiàn)房，而且買受人在買期房時(shí)已經(jīng)支付了部份房款，它雖具有不確定性，但也相當(dāng)于現(xiàn)房的部份價(jià)值。此外，期房按揭的目的也是為了擔(dān)保債務(wù)的清償，擔(dān)保物的占有及使用仍為按揭借款人所有。按揭權(quán)人的權(quán)利與抵押權(quán)人的權(quán)利大體相同。從債務(wù)不履行時(shí)按揭權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)來看，期房按揭實(shí)際上仍屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押。
2、權(quán)利抵押說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，期房按揭中的按揭人是以其在房屋買賣合同中的全部權(quán)益作為抵押，即以合同權(quán)利為抵押擔(dān)保物而成立的抵押。此種抵押有別于以現(xiàn)存的實(shí)物作為抵押標(biāo)的物的抵押。
3、讓與擔(dān)保說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房按揭這種以購房人將其對(duì)于樓花或現(xiàn)樓的財(cái)產(chǎn)權(quán)或所有權(quán)轉(zhuǎn)讓于銀行的貸款擔(dān)方式，符合讓與擔(dān)保的特征，所以其實(shí)質(zhì)上是一種讓與擔(dān)保。這個(gè)觀點(diǎn)一直為梁慧星教授所推崇，并已將其寫進(jìn)了其主編的＜中國物權(quán)法草案建議稿＞。
筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)都具有一定的合理性，但我個(gè)人認(rèn)為以上三種說法都存在弊端，不是那么足以讓人信服。主要是因?yàn)槠湟唬谄诜抠I賣中，買受人雖在辦理按揭貸款前即已支付了一定比例的購房款，但并不能說明其已經(jīng)取得了所購房屋的所有權(quán)，這與不動(dòng)產(chǎn)抵押是存在根本區(qū)別的。其二，買受人購買的期房，在建成之前只能稱之為“所有權(quán)的期待權(quán)”，而非完整意義上的物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原則，抵押權(quán)既然為擔(dān)保物權(quán)，抵押物的范圍就需要由擔(dān)保法明確規(guī)定，就此而言，期房在現(xiàn)行法律規(guī)定之下作為抵押物是于法無據(jù)的。故，權(quán)利抵押說也不太完美。第三，我國現(xiàn)行擔(dān)保法只規(guī)定了“抵押權(quán)”、“質(zhì)權(quán)”和“留置權(quán)”三種擔(dān)保物權(quán)，既沒有所謂“按揭擔(dān)保”，也沒有所謂“讓與擔(dān)保”，因此我認(rèn)為讓與擔(dān)保說也缺少現(xiàn)實(shí)的法律基礎(chǔ)。
