“這13萬元錢真是解決了我的燃眉之急。”家住豐臺區(qū)的汪女士感慨地說。
去年8月，為了讓孩子上海淀的中學，汪女士看中了萬泉河路的一套130平方米的房子，雙方商定成交價為6000元/平方米，可該房產(chǎn)的最終評估價卻僅為5000多元/平方米，這樣汪女士只能貸款6成19年，首付36萬元，與當初的預期存在13萬元的差額，怎么辦?正當汪女士四處急急籌款時，負責這筆業(yè)務按揭的律師向她推薦了工行的“個人房產(chǎn)抵押綜合消費貸款”。于是，汪女士將豐臺的自住房作抵押貸款，兩個多星期后，汪女士順利地拿到貸款。
據(jù)工商銀行北京分行個人消費信貸部主任樊孝忠介紹，自去年3月至今，像汪女士這樣的客戶，該行共受理了400多筆，放貸總額達到近1億元，解決了部分客戶的資金困難。
工行率先力推“個人房
產(chǎn)抵押消費信貸”市場
工行北京分行推出的“個人房產(chǎn)抵押綜合消費貸款”是指借款人為滿足個人消費需求，以自己所有或他人所有的房屋提供抵押擔保，向工行申請的個人綜合消費貸款。這項金融產(chǎn)品的貸款可用于買房、買車、旅游、裝修、留學和購買大件耐用消費品等，但這里有一個條件，即借款人必須在借款合同中明確貸款用途，禁止將貸款資金用于買賣股票。按規(guī)定，工行的“個人房產(chǎn)抵押綜合消費貸款”期限不得少于6個月，最長不超過5年。貸款額度最高不超過抵押物評估價值的70%，且每單貸款最高額為100萬元。貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同檔次貸款利率執(zhí)行，利率為5.04%～5.58%。
在這項業(yè)務中，工行對用于抵押的房屋作了相應的規(guī)定：房屋必須產(chǎn)權明晰，符合市政府規(guī)定的可進入房地產(chǎn)市場流通的條件，而且是1992年(含)后建成的商品房、經(jīng)濟適用房和已購公房。在實際抵押的房產(chǎn)品中，商品房占50～60%，其余為已購公房和極少的經(jīng)濟適用房。不同的房產(chǎn)品獲得的貸款也不盡相同，兩年內(nèi)建成的商品房不需要評估，最高貸款額為發(fā)票額的70%，經(jīng)濟適用房、已購公房、售價在10000元/平方米以上的公寓和別墅，最高抵押率為50%～60%。
“個人房產(chǎn)抵押消費
信貸”市場看好
“個人房產(chǎn)抵押綜合消費貸款”最大的好處就是為消費者增加了融資渠道。過去，銀行金融服務對個人貸款支持不夠，老百姓想買套新房，如果手頭資金不夠，就必須賣掉舊房。現(xiàn)在，通過“個人綜合消費貸款”，消費者最終在現(xiàn)有資產(chǎn)不變現(xiàn)的前提下，就可以達到個人資源有機整合的目的，實現(xiàn)資產(chǎn)最大化，解決現(xiàn)有資金不足的問題。
按照中國人民銀行的規(guī)定，個人能夠從銀行貸款的方式只有質(zhì)押和抵押兩種，作為普通個人最大資產(chǎn)的不動產(chǎn)，自然成為向銀行貸款的最佳物品。“個人綜合消費貸款”方式在其他銀行業(yè)務中也存在，如建行對商品房業(yè)主提供有具體消費途徑的個人消費貸款，但像工行這樣，作為一項重要業(yè)務經(jīng)營的還算首次。
隨著消費者希望改善生活條件的潛在需求日益增強，去年不少銀行都推出了一些面對個人、以房產(chǎn)品為基礎的優(yōu)惠服務項目，如民生銀行的二次抵押等，但由于種種原因，銀行的眾多業(yè)務中，真正能夠達到解決廣大消費者需求的不多，甚至連購房人苦苦等待的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，都沒有實質(zhì)性推進。不過，既然作為一項具有廣闊市場前景的均衡性發(fā)展產(chǎn)品，能優(yōu)化整個銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)，在今后幾年的發(fā)展中，此類業(yè)務被市場普遍看好已成為不爭的事實。
“個人房產(chǎn)抵押綜合消費
貸款”將擴貸、降費
但是不容忽視的情況是，目前的“個人房產(chǎn)抵押消費貸款”市場，仍然存在個人資格審查難、抵押手續(xù)辦理難、抵押房產(chǎn)處置難等因素，由于各區(qū)縣辦理情況不同，有的抵押登記往往需要一個月，不少急需用錢的客戶只能中途退出;同時還有相當比例的消費者對消費貸款表示出避而遠之的態(tài)度。消費者對信貸風險的恐懼導致了個人消費信貸的需求不足。
要突破消費“瓶頸”， 明年工行北京分行明確的做法是：要提高效率、降低成本，在防范風險的前提下，簡化貸款手續(xù)。申請個人綜合消費信貸的房屋由1992年以后建成房屋推至1990年，甚至更前的20世紀80年代，屆時，更多的已購公房可以進入金融市場;延長貸款年限;降低申貸費用，將目前的律師費1200元，降為1000元以下，使個人房產(chǎn)抵押綜合消費貸款更趨平民化。同時，完善有關的配套體系，建立住房信貸風險分攤機制，如成立專門的房屋抵押、擔保公司，以提供信用保證和處置因借款人違約的房產(chǎn)抵押。
申請抵押貸款的基本程序
申請工行北京分行個人綜合消費貸款的程序并不復雜，一般經(jīng)過以下幾個步驟：
1.借款人提出貸款申請，由銀行指定的律師事務所對借款申請人提交的相關資料進行初步審查。
2.律師協(xié)助借款人辦理房屋評估、房屋抵押登記、投保財產(chǎn)保險等手續(xù)。
3.律師事務所出具法律意見書，并將借款人相關資料交于經(jīng)辦行。
4.經(jīng)辦行進行貸款審查，對符合條件的借款申請人出具貸款承諾書。
5.借款申請人應在經(jīng)辦行開立專用賬戶，并簽訂《個人綜合消費貸款借款合同》、《個人綜合消費貸款抵押合同》，由律師協(xié)助辦理房屋保險和抵押登記。
6. 經(jīng)辦行取得房屋產(chǎn)權證書正本后，將貸款金額劃到借款人指定賬戶。
