隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機構(gòu)把關(guān)不嚴；有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的規(guī)范性文件滯后，執(zhí)行不一；房地產(chǎn)多頭管理，單位間溝通不夠；企業(yè)破產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)處置受阻；評估機構(gòu)無序競爭，超值評估等等。這不僅給房地產(chǎn)主管部門造成管理上的混亂，而且給金融機構(gòu)帶來不同程度的貸款損失和風險。如何認識和防范、化解這些問題和風險、把損失降低到最低程度。
一、用假證抵押，重復抵押，債權(quán)落空
首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項權(quán)利抵押登記時進行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據(jù)評估報告總額來測算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項權(quán)利證明書上標明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復抵押，當處置債權(quán)時，無法保證債權(quán)的實現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復抵押。
分析：這類問題，多發(fā)生在開展這項業(yè)務(wù)的初期階段，原因是房地產(chǎn)多頭管理，部門間溝通不夠，有關(guān)抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后，造成金融機構(gòu)執(zhí)行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續(xù)不完善，造成金融機構(gòu)經(jīng)濟損失和房地產(chǎn)部門管理上的混亂。
對策：金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款必須堅持兩證齊全，堅持在兩主管部門辦理完他項權(quán)利證書時，方可簽訂貸款合同。另外，房地產(chǎn)主管部門與金融三家應(yīng)經(jīng)常溝通，有條件時，相關(guān)基礎(chǔ)信息聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時，金融機構(gòu)要堅持在圖上和實地標出抵押范圍分割出相應(yīng)資產(chǎn)的土地面積，然后根據(jù)評估報告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準確性，債權(quán)實現(xiàn)的可靠性。
二、企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)難以實現(xiàn)
分析：相當部分企業(yè)，從金融機構(gòu)貸款后，未能改善經(jīng)營狀況，由于包袱沉重，不能按時還貸。有的很快宣告破產(chǎn)，待破產(chǎn)處置資產(chǎn)時，出現(xiàn)了幾種情況：
第一種情況，貸款時，金融機構(gòu)要求企業(yè)以房地產(chǎn)抵押，并辦理了合法的房地產(chǎn)登記手續(xù)。但根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關(guān)稅費。這二項往往使企業(yè)所處置的財產(chǎn)收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機構(gòu)呢？所以，金融機構(gòu)的優(yōu)先受償是空的。
第二種情況，對瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)抵押貸款，金融機構(gòu)應(yīng)盡早要求企業(yè)處置房地產(chǎn)以抵償債務(wù)。企業(yè)使用的土地，絕大多數(shù)是劃撥性質(zhì)的國有土地，處置到金融機構(gòu)，必須經(jīng)過土地主管部門辦理出讓手續(xù)，因企業(yè)無力出錢辦理出讓手續(xù)，金融機構(gòu)要想獲取房地產(chǎn)，必須代企業(yè)出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產(chǎn)。獲取了房地產(chǎn)，金融機構(gòu)既不易經(jīng)營，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場招、拍、掛，最后能收到的補償往往抵不上企業(yè)貸款數(shù)額。
第三種情況是個別企業(yè)土地屬于集體性質(zhì)的建設(shè)用地，處置還要經(jīng)過補辦征為國有性質(zhì)土地，這道手續(xù)補辦難度比第二種情況更為復雜，涉及集體補償?shù)葘徟?
第四種情況，金融機構(gòu)抵押貸款受償獲得的出讓性質(zhì)的國有土地，可以通過土地主管部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以實現(xiàn)貸款的償付。防止抵押的土地資產(chǎn)實現(xiàn)前后，容易產(chǎn)生的違法占地和隱形交易的問題。
對策：金融機構(gòu)應(yīng)對貸款企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)狀況以及預期收益能力，以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。房地產(chǎn)主管機構(gòu)也應(yīng)主動積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，特別對金融機構(gòu)前幾年抵押登記手續(xù)不完善的地方予以理解、支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門補辦完善抵押登記手續(xù)，以便化解金融風險，確保信貸安全。
三、房產(chǎn)暢銷、一房多賣，房產(chǎn)滯銷、資不抵貸，債權(quán)實現(xiàn)受阻
第一種情況，現(xiàn)實生活中，開發(fā)商在房產(chǎn)暢銷時，隨著價格的攀升，個別開發(fā)商見利忘義，對于先期預售的房產(chǎn)在預購戶沒辦理好所有權(quán)登記的情況下，又將其預售的商品房再出售于第三人，造成一房多賣的糾紛。
第二種情況，開發(fā)商預售了部分房產(chǎn)，沒有辦理完分割土地的手續(xù)，然后又拿土地證到金融機構(gòu)抵押貸款，待開發(fā)商不能償還銀行欠款而經(jīng)法院處置房地產(chǎn)時，法院把該房產(chǎn)處置給了金融機構(gòu)，而預售房產(chǎn)戶雖然已購買了該房產(chǎn)，又辦不了土地手續(xù)，造成“一女二嫁”的房地產(chǎn)糾紛。
第三種情況，開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進行開發(fā)、建設(shè)、銷售。開發(fā)商往往邊建設(shè)邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時，只能通過處置剩余的房產(chǎn)還貸，這就給銀行造成貸款損失。
對策：房產(chǎn)部門針對上述問題應(yīng)把好房產(chǎn)預售許可證制度實施關(guān)。土地部門應(yīng)把好土地分割許可證制度實施關(guān)。房產(chǎn)部門積極推行涉房產(chǎn)權(quán)預告登記制度，預購商品房的當事人可向登記機關(guān)申請辦理預告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護自己的權(quán)益。這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風險。
針對第三種情況，金融機構(gòu)應(yīng)與開發(fā)商簽訂房地產(chǎn)銷售還貸協(xié)議，還貸與房產(chǎn)銷售掛鉤，要求開發(fā)商將銷售收入按一定比例以償還貸款，記入指定賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)項目借款期限一般不超過項目的預計開發(fā)完成期，開發(fā)完成后，應(yīng)及時辦理未銷售房產(chǎn)抵押登記，保證以房產(chǎn)處置收入償還貸款。
四、涉案房地產(chǎn)抵押貸款處置受阻，債權(quán)落空
分析：由于部門間的工作缺少必要的溝通與協(xié)調(diào)，在土地抵押物依法處置時，法院往往忽略了土地的產(chǎn)權(quán)屬性及國務(wù)院有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)處置主要用于安置工人的規(guī)定。處置時受償順序執(zhí)行就會受阻；往往土地部門考慮涉案土地資產(chǎn)處置程序復雜，涉及職工的切身利益和地方社會安定等因素，不便配合法院執(zhí)行，致使土地處置受阻。在法院的判決和裁定無法執(zhí)行下去的情況下，最后結(jié)局往往是土地資產(chǎn)由土地部門代表政府收回，通過市場競拍，按規(guī)定順序受償；金融機構(gòu)債權(quán)受償?shù)谋嚷示秃苌倭恕?/p>
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