“目前銀行業(yè)有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注,一是地方投資平臺(tái)公司的貸款;另一個(gè)是房地產(chǎn)貸款。”4月1日,于重慶召開的全國(guó)城市商業(yè)銀行第十次論壇上,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康說(shuō)。
2009年,各銀行的房產(chǎn)貸款均有不同程度的增加,比如工行(601398,股吧)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4371億元,比上年增加951億元,占整個(gè)貸款總額的比重為11%。
劉明康認(rèn)為,由于貸款余額大,一旦出現(xiàn)幾個(gè)點(diǎn)的不良率,都可能使銀行多年來(lái)的撥備和利潤(rùn)留存付之東去。
劉明康對(duì)土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制逐一“支招”。比如,他希望銀行要求開發(fā)商以在建工程為抵押,盡量減少土地抵押的數(shù)量。
重慶一家地產(chǎn)公司總經(jīng)理認(rèn)為,這將使土地的融資功能喪失,開發(fā)商從銀行獲得資金減少,而銀行的風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。
土地抵押物低成數(shù)控制
“土地儲(chǔ)備貸款余額不大,但是風(fēng)險(xiǎn)卻不小。”劉明康說(shuō)。
一般而言,土地儲(chǔ)備中心的主要職責(zé)就是將生地變?yōu)槭斓?其并無(wú)其他資產(chǎn),也缺乏其他還款來(lái)源。
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)多為事業(yè)單位,雖然土地儲(chǔ)備中心作為貸款主體沒(méi)有問(wèn)題,但土地儲(chǔ)備中心能否將儲(chǔ)備土地使用權(quán)作為抵押,在法律上則沒(méi)有明確規(guī)定。
這是因?yàn)?目前的土地儲(chǔ)備辦法沒(méi)有明確授予土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可任意處分土地的權(quán)利,其僅代表國(guó)家收回并注銷原有的土地使用權(quán),因此在法律意義上,并沒(méi)有獲得將儲(chǔ)備土地以抵押方式作為融資手段的權(quán)利,存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)。
但目前,土地儲(chǔ)備中心依然是很多銀行的“座上賓”。
僅以3月份的重慶為例,19日,重慶北部土地儲(chǔ)備(土地拍賣)中心就以一塊土地為抵押,向建行觀音橋支行貸款;17日,重慶市地產(chǎn)集團(tuán)以一土地為抵押向重慶農(nóng)商行南岸支行貸款;9日,重慶市渝中區(qū)土地整治儲(chǔ)備中心以土地為抵押向興業(yè)銀行(601166,股吧)重慶分行貸款10億元。
劉明康認(rèn)為,商業(yè)銀行應(yīng)該采取三個(gè)辦法防范風(fēng)險(xiǎn)。
首先是對(duì)不同的土地儲(chǔ)備中心區(qū)別對(duì)待。劉明康認(rèn)為,土地儲(chǔ)備中心的實(shí)質(zhì)依然是政府投資平臺(tái)公司,銀行應(yīng)根據(jù)政府的相關(guān)信息對(duì)其進(jìn)行評(píng)級(jí),據(jù)此給予不同的授信。
其次,在土地儲(chǔ)備中心以土地為抵押物時(shí),應(yīng)該低成數(shù)控制。
再者,要跟蹤土地本身的性質(zhì)、規(guī)劃的變化。比如,貸款時(shí)一塊土地可能是計(jì)劃用于招拍掛,也可能變?yōu)閯潛苡玫亍＿@種用途的變化將直接導(dǎo)致土地評(píng)估價(jià)值的減少,最終導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)難以覆蓋。
抵押物:在建工程換土地
開發(fā)商的融資渠道或?qū)⑹照?/P>
針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款,劉明康希望銀行可以對(duì)開發(fā)商進(jìn)行“名單式”管理。按此方法,銀行的分行和總行將保持一致,也就是說(shuō),總行的客戶名單和信息將被傳遞給分行使用。名單動(dòng)態(tài)評(píng)議,比如,每個(gè)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)質(zhì)量變化將影響在銀行的評(píng)議結(jié)果。
最為直接的是,開發(fā)商貸款的抵押品,盡量變?yōu)樵诮üこ獭Ｄ壳俺^(guò)8成開發(fā)商貸款都以土地作為抵押向銀行貸款,在建工程不到兩成。
劉明康希望經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后這一比例可以“倒過(guò)來(lái)”。
據(jù)重慶國(guó)土局的不完全統(tǒng)計(jì),3月份開發(fā)商以土地為抵押向銀行貸款53筆,略高于去年同期。3月30日,重慶中泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就以土地向建設(shè)銀行(601939,股吧)巴南支行貸款。
開發(fā)商為何更鐘情與土地抵押?原因在于土地抵押給銀行,不開發(fā)對(duì)開發(fā)商損失也不大。“有的開發(fā)商拿了土地后不開發(fā),但卻以土地向銀行抵押貸款獲得資金,甚至獲得比已支付的地價(jià)還多的貸款,土地成為一個(gè)融資工具。”重慶一家大型開發(fā)商的總經(jīng)理說(shuō)。
“假如在建工程被抵押給銀行,我們?cè)谌〉妙A(yù)售許可證后要想賣房子,就必須先把銀行的錢還了,這樣銀行的風(fēng)險(xiǎn)自然就沒(méi)有了,我們會(huì)很主動(dòng)去銀行還款。”這位開發(fā)商說(shuō)。
同時(shí),開發(fā)商的貸款抵押物成數(shù)也將大為下降。原則上低于5成,劉明康說(shuō)。
此前,開發(fā)商通過(guò)土地抵押一般可以獲得6到7成的貸款,在降低抵押率后,開發(fā)商獲得的資金也大為減少。同樣一塊土地,同樣的評(píng)估價(jià)值,開發(fā)商從銀行獲得的資金減少,銀行風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)減低。
此外,開發(fā)商的現(xiàn)金流也將更被關(guān)注,“個(gè)貸放在零售部,開發(fā)貸放在公司部,公司部和零售部要協(xié)同。”劉明康說(shuō)。
警惕假按揭
個(gè)人按揭貸款依然瘋狂。
人民銀行重慶營(yíng)管部的數(shù)據(jù)顯示,今年2月以個(gè)人住房貸款為主的個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增加43.3億元,同比多增31.1億元,余額達(dá)1577.2億元,同比增長(zhǎng)59.5%,比上月和上年末分別提高2.4和2.8個(gè)百分點(diǎn)。
快速增長(zhǎng)同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也有所暴露。
劉明康介紹,本來(lái)個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是不可能高于土地儲(chǔ)備貸款和開發(fā)貸款的,但由于沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行面簽等制度,導(dǎo)致假按揭出現(xiàn)。重慶銀行業(yè)監(jiān)管人士也曾向記者表示,重慶的個(gè)人住房貸款不良貸款超過(guò)1%,并處于上升趨勢(shì)。
不過(guò),對(duì)按揭貸款管理也將更嚴(yán)格。
劉明康提出,首先,首付比例要?jiǎng)討B(tài)管理。不能將二套房首付死板地固定一個(gè)比例,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做調(diào)整。在北京,有的銀行針對(duì)二套房的首付款已經(jīng)高達(dá)到5成。
其次,對(duì)于個(gè)人貸款監(jiān)管層提倡銀行實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià),該上浮的則要上浮。
這已經(jīng)得到一定的體現(xiàn)。以重慶為例,2月,個(gè)人住房浮動(dòng)利率貸款加權(quán)平均利率5.07%,較上月上升0.65個(gè)百分點(diǎn)。在2009年6月,個(gè)人貸款平均利率僅僅為4.8%。
第三,需要銀行合規(guī)經(jīng)營(yíng)。
某股份制銀行重慶分行的零售部經(jīng)理就表示,“以前政策執(zhí)行太松了,符合條件的給優(yōu)惠,不符合條件的也給優(yōu)惠。最近嚴(yán)格很多。”而銀行嚴(yán)格執(zhí)行房貸政策,也是導(dǎo)致個(gè)人貸款基準(zhǔn)利率升高的一個(gè)因素。
就在3月27日,福建各主要銀行共同簽署了《福建省銀行業(yè)執(zhí)行“貸款新規(guī)”承諾》,主要要求銀行不得發(fā)放無(wú)指定用途的個(gè)人貸款,且必須建立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度,確保貸款用途的真實(shí)性。這個(gè)手段將能有效的遏止假按揭的發(fā)生。
