2010年的樓市變化莫測(cè),尤其是“京十二條”下發(fā)后,二套房貸政策史無(wú)前例的從緊,各銀行將陸續(xù)開(kāi)始以“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定第二套房。那么對(duì)于改善型置業(yè)升級(jí)的人群在現(xiàn)階段該如何實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望?為此記者采訪了“偉嘉安捷”的專業(yè)人士,專家指導(dǎo)如下:
案例:金先生是一家廣告公司的客戶經(jīng)理,婚前曾全款購(gòu)買過(guò)一套房產(chǎn),現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)為150萬(wàn)元。眼下,金先生的女兒即將上小學(xué),需要接父母過(guò)來(lái)照顧孩子,可是金先生現(xiàn)在居住的小兩居明顯不能夠滿足居住需求。于是金先生想再買套大點(diǎn)的房子居住,金先生看上了一套總價(jià)為180萬(wàn)元的二手房,可是在向銀行咨詢時(shí),卻被告知如果其貸款買房的話,有可能會(huì)被算作是第二套房,將需要首付至少50%,利率上浮1.1倍。而因?yàn)槎追裤y行是以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的五成來(lái)發(fā)放貸款的,所以金先生的首付款至少要110萬(wàn)元,可是金先生手頭只有100萬(wàn)元的積蓄。
分析:“偉嘉安捷”的專業(yè)人士介紹說(shuō),在“京十二條”下發(fā)前,金先生如果使用貸款再購(gòu)房的話,可比照首套房政策執(zhí)行。而新政下發(fā)后,根據(jù)銀行對(duì)二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策精神,對(duì)于金先生這種名下已有一套住房,再次貸款購(gòu)房人群有可能會(huì)劃為二套房,首付需50%,利率需上浮1.1倍。
支招:“偉嘉安捷”的專家建議,像金先生這樣的置業(yè)升級(jí)人群可以通過(guò)抵押消費(fèi)貸款緩解資金壓力。金先生有兩種購(gòu)買方式,對(duì)比如下表:
從上表可以看出,如果直接購(gòu)買的話,金先生手頭的資金不足以支付首付款。而使用抵押消費(fèi)貸款的話,金先生名下的這套房產(chǎn)大概可以評(píng)估到120萬(wàn)元,抵押消費(fèi)貸款購(gòu)房一般可以貸到七成,也就是說(shuō)金先生可以貸到84萬(wàn)元左右,再加上金先生的100萬(wàn)元積蓄可以全款購(gòu)買該房產(chǎn)。
據(jù)了解,現(xiàn)在銀行“先抵押后放款”的流程,放貸時(shí)間較之前有所延長(zhǎng)后,二手房業(yè)主更傾向于全款購(gòu)房人,如果全款購(gòu)買的話一般可以從業(yè)主那里拿到一定的折扣。而金先生抵押中的房產(chǎn)還可以正常居住或出租,因此專家建議金先生可以將這套房產(chǎn)出租,用租金收益來(lái)沖抵抵押貸款月供的壓力。