:你好。我在1998年8月16日,與某供銷社簽訂一份房屋轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議。協(xié)議規(guī)定,供銷社將坐落在某商城的一間40平方米的副食品營(yíng)業(yè)房,以13萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給我。協(xié)議簽訂后,我當(dāng)日付款123000元,雙方約定待供銷社在1998年底辦好房屋所有權(quán)證后付清余款7000元,但供銷社一直未為我辦理房產(chǎn)證。后來(lái)得知,供銷社早在與我簽訂房屋轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議之前,1997年11月就已將該副食品營(yíng)業(yè)房作為貸款抵押物抵押給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某支行,由于供銷社不能償還到期貸款,中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某支行已向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟,受理法院在2001年2月作出中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某支行勝訴的判決并且通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行程序,對(duì)該爭(zhēng)議房屋進(jìn)行強(qiáng)制拍賣。在這種情況下,我與供銷社所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效嗎?我應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)我的合法權(quán)益?
張某
張某:你好。來(lái)信所問(wèn)的問(wèn)題是關(guān)于合同標(biāo)的物抵押在先,合同是否有效的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定,民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則,一方以欺詐手段,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所作的行為,是無(wú)效民事行為。《擔(dān)保法》第49條規(guī)定:“抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”。
供銷社將銀行貸款抵押物又重新轉(zhuǎn)讓賣給你,并且沒(méi)有告訴你房屋已經(jīng)抵押的情況,其行為違反了我國(guó)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定,也違反了《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定,屬于欺詐行為,你和供銷社所簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)無(wú)效。房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議雖然無(wú)效,但法律還是會(huì)保護(hù)你的合法權(quán)益的。
《合同法》第58條規(guī)定:“合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”。根據(jù)《合同法》的上述規(guī)定,供銷社作為過(guò)錯(cuò)方,除應(yīng)當(dāng)向你(沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的一方)返還全部購(gòu)房款以外,還應(yīng)當(dāng)賠償你因?yàn)橘?gòu)房合同無(wú)效而受到的損失,包括利息損失和其他因此受到的損失。
你可以以《合同法》的規(guī)定為依據(jù),向供銷社要求其賠償你的全部損失。如果供銷社拒絕賠償,你可以向人民法院提起訴訟,請(qǐng)求人民法院依法保護(hù)你的合法權(quán)益。
從本案可以看出在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中,僅審查合同的內(nèi)容還是不夠的,更重要的是查清合同標(biāo)的物是否存在權(quán)利瑕疵。如果在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前,到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)一下交易房屋的權(quán)利狀況,就可以知道房地產(chǎn)的真實(shí)狀況,也就不會(huì)簽訂協(xié)議購(gòu)買已經(jīng)辦理抵押登記的房屋了。