隨著我國(guó)金融體制改革的發(fā)展和商業(yè)銀行法的頒布，銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)的分工越來(lái)越細(xì)。我國(guó)的銀行依照公司法的規(guī)定也由原來(lái)統(tǒng)一的政策性銀行分為企業(yè)法人的商業(yè)銀行和政策性銀行。商業(yè)銀行現(xiàn)在也面臨著像企業(yè)一樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在開展信貸業(yè)務(wù)過(guò)程中，需要嚴(yán)格審查借款人的資信，實(shí)行擔(dān)保，以保障貸款的按期回收。
擔(dān)保的形式分為保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。金融機(jī)構(gòu)在開展信貸業(yè)務(wù)過(guò)程中，越來(lái)越感到以物權(quán)抵押的形式作擔(dān)保對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些。物權(quán)的抵押又分為兩類，即動(dòng)產(chǎn)的抵押與不動(dòng)產(chǎn)的抵押。在金融機(jī)構(gòu)開展抵押貸款的實(shí)踐中，又感到不動(dòng)產(chǎn)的抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)要小于動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)開展擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的方式越來(lái)越受到重視。
物權(quán)的抵押分為兩種，即動(dòng)產(chǎn)的抵押和不動(dòng)產(chǎn)的抵押。不動(dòng)產(chǎn)的抵押，是指抵押人以其合法擁有的不動(dòng)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
不動(dòng)產(chǎn)的抵押具有其特點(diǎn)，即不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性和土地資源的保值和升值的可能性、因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性以及土地及地上定著物潛在升值的可能性，使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)用不動(dòng)產(chǎn)作為抵押擔(dān)保極為重視。相對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押，雖然不動(dòng)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但不等于說(shuō)沒有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲覈?guó)的現(xiàn)行土地政策與法規(guī)的特點(diǎn)，使得不動(dòng)產(chǎn)與擁有該不動(dòng)產(chǎn)或依附于該不動(dòng)產(chǎn)的法律關(guān)系變得非常復(fù)雜。
我國(guó)的土地所有權(quán)分為兩類，即城鎮(zhèn)的土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，農(nóng)村的土地所有權(quán)屬集體所有。國(guó)家的土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地的所有權(quán)不能抵押。只有依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)和集體的土地使用權(quán)以及其地上走著物可以抵押。
由于土地使用權(quán)的獲得方式分為劃撥和出讓，所以劃撥的土地使用權(quán)的抵押又與出讓的土地使用權(quán)的抵押存在著區(qū)別。因?yàn)榈厣辖ㄖ锏目⒐づc否，又存在著在建工程項(xiàng)目的抵押和已獲產(chǎn)權(quán)房屋的抵押。因?yàn)橥捎谫Y金問(wèn)題，一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目常有幾家投資方共同出資建設(shè)，稱為投資組合，所以又產(chǎn)生了共建項(xiàng)目的抵押。軍隊(duì)是獨(dú)立于地方政府之外的，所以軍隊(duì)擁有的不動(dòng)產(chǎn)的抵押也往往是金融機(jī)構(gòu)感到棘手的問(wèn)題。在實(shí)際抵押中，又常常會(huì)遇到期得房產(chǎn)權(quán)益的抵押和共有房產(chǎn)的抵押。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的頻繁，金融機(jī)構(gòu)還會(huì)不斷碰上諸如租賃權(quán)的抵押、已出租房產(chǎn)的抵押和重復(fù)抵押等。
實(shí)際生活中，不動(dòng)產(chǎn)抵押所產(chǎn)生的法律關(guān)系非常復(fù)雜，如果理不清這些復(fù)雜的法律關(guān)系，在不動(dòng)產(chǎn)抵押活動(dòng)中難免會(huì)誤入歧途。
