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某市房管局詢問：我局最近遇到一起抵押權注銷登記申請，但抵押權人不配合，不知應當如何處理。

1996年4月20日，農村信用聯社某某信用社與李某簽訂了貸款合同，信用社向借款人李某發放貸款36000元，并以第三人楊某的房屋作抵押。當時《擔保法》頒布實施不久，我局也剛開始辦理抵押登記業務，缺乏經驗，因而在雙方沒有簽訂抵押合同的情況下，僅憑當事人的申請就辦理了抵押登記、發放了房屋他項權證。2009年5月，抵押人楊某就該筆貸款擔保問題起訴至我市人民法院。經市人民法院判決，抵押人楊某與信用社之間的抵押擔保關系不成立。某某信用社上訴后，經市中級人民法院終審，維持一審判決。現抵押人楊某向我局申請注銷該抵押權。

1．我局對此案是憑該判決辦理抵押權注銷登記，還是根據《房屋登記辦法》第十一條的規定辦理撤銷登記?

2．如辦理注銷登記，現抵押權人不予配合 (信用社不愿提出申請、房屋他項權證也無法收回)；如果采用更正登記，楊某也不能按《房屋登記辦法》第七十四條的規定提供信用社同意更正的證明材料，如何辦理?

金紹達：本例不能根據《房屋登記辦法》第十一條的規定辦理撤銷登記，該條規定只是在第三款中要求申請人對申請登記材料的真實性、合法性、有效性負責，并沒有規定登記機構可以據此撤銷登記。《房屋登記辦法》已經限制了登記機構撤銷登記的權利，在本例中，如果憑法院的這一判決書可以證明當事人向登記機構作了虛假申報，登記機關才可以撤銷登記(從前述情況來看，當事人并未向登記機構作虛假申報)。

抵押權注銷登記應當由權利人申請，抵押權人不申請，登記機構無法按正常的程序注銷登記。在本例中，楊某雖不能提供信用社同意更正的證明材料，但可以申請更正登記。理由是：

登記機構在1996年辦理抵押登記時，雖然建設部《城市房地產抵押管理辦法》尚未發布，但《擔保法》第三十八條已經規定：在設定抵押時，“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同”，第四十四條又規定在辦理抵押登記時，應當向登記機構提交“主合同和抵押合同”。因此，在當事人沒有提交抵押合同的情況下，登記機構為之辦理抵押登記是錯誤的登記行為。

此外，法院已認定了“抵押擔保不成立”，而登記簿還記載有抵押權，這就是登記確有錯誤，是法律文書確定的房屋權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致。因此，登記機構可按《房屋登記辦法》第八十條關于“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或有關法律文書，辦理相應的登記”這一規定，用更正登記將該抵押事項在登記簿上刪除。即由楊某憑市中級人民法院終審判決書向登記機構申請更正登記，登記機構受理后，對抵押事項予以更正(更正為沒有抵押)。在登記簿更正后，可以公告該房屋他項權證無效。

有一種觀點認為：《房屋登記辦法》對更正登記的表述和《物權法》的相應規定存在一些差異。

《物權法》第十九條規定在“不動產登記簿記載的權利人書面同意更正”以及“有證據證明登記確有錯誤”兩種情況下，登記機構都應當予以更正。而《房屋登記辦法》第七十四條則規定：“利害關系人申請更正登記的，還應當提供權利人同意更正的證明材料”。那么，當某一利害關系人有證據證明登記確有錯誤、但無法提供權利人同意更正的證明材料時，登記機構就無法為之辦理更正登記。

實際上并非如此。《房屋登記辦法》和《物權法》對這一問題只是表述方式不同，實質上并無多大差異。在利害關系人有足以證明登記錯誤的證據時，登記機構仍然可以更正登記。《房屋登記辦法》第八十條對此就作了規定(參見《房屋登記辦法釋義》對《房屋登記辦法》第八十條的解釋)。

利害關系人申請更正登記一般都與權利歸屬和內容有關，如無法提供權利人同意更正的證明，客觀上就存在一定爭議。在爭議存在的情況下，如果沒有足以證明登記錯誤的證據，而登記機構就予以更正，有可能造成新的問題。為此，《房屋登記辦法》采用了審慎的方法(以證明力極強的人民法院、仲裁委員會的生效法律文書來證明登記的錯誤)，在第八十條規定：“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利……辦理相應的登記”。其中相應的登記，就包括了更正登記。本例中楊某雖然不能提供信用社同意更正的證明材料，仍然可以申請更正登記，這和依《物權法》第十九條的規定來處理是完全一致的。