康玲 駱曉紅 梁文輝 深圳市國策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司
盡管不同房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱“估價(jià)機(jī)構(gòu)”)業(yè)務(wù)構(gòu)成比例不盡相同，但從總體上來說，估價(jià)機(jī)構(gòu)所做的估價(jià)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)占了很大部分。房地產(chǎn)抵押估價(jià)被稱為常規(guī)業(yè)務(wù)，也就是最普通的業(yè)務(wù)，大部分新入行的技術(shù)人員都是從房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告做起。但是，目前房地產(chǎn)抵押估價(jià)中還有許多問題需要深入研究，我們結(jié)合長期從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)際工作的經(jīng)驗(yàn)，談一點(diǎn)看法。
一、估價(jià)結(jié)果是市場價(jià)值還是抵押價(jià)值
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(以下簡稱《估價(jià)規(guī)范》)第 6．4．3條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。”《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。”可以看出，無論是《估價(jià)規(guī)范》還是《指導(dǎo)意見》，都確認(rèn)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值就是該房地產(chǎn)在抵押時(shí)的市場價(jià)值。這里有一個(gè)法律問題，抵押是擔(dān)保的一種形式，而擔(dān)保要求相對應(yīng)。相對應(yīng)有兩重含義，一是擔(dān)保針對的是主合同債權(quán)，即相對應(yīng)于貸款合同；二是擔(dān)保與主合同債權(quán)等額。比：口，貸款100萬元人民幣，可以用100萬元人民幣存款或相當(dāng)于100萬元人民幣的外幣存款來擔(dān)保。可是為什么提供市場價(jià)值100萬元的房地產(chǎn)作為抵押物，卻只能貸到60～70萬元的貸款呢?這里為什么就不對應(yīng)了呢?這說明，貸款人認(rèn)為，市場價(jià)值100萬元的房地產(chǎn)其抵押價(jià)值只有60～70萬元。在抵押時(shí)， 100萬元的房地產(chǎn)與100萬元的銀行存款不等值。沒有哪一個(gè)貸款人會(huì)按房地產(chǎn)市場價(jià)值的100％貸款給你，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的市場價(jià)值不是它的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)在貸款到期時(shí)受短期強(qiáng)制處分等因素限制狀態(tài)下的價(jià)值，或者說是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場上被債權(quán)人共同認(rèn)可的價(jià)值。從估價(jià)實(shí)踐來看，我們在為金融機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中的表述是：“確認(rèn)估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值為——元”，這里并沒有提到抵押價(jià)值。我們認(rèn)為，這是正確的，因?yàn)槲覀冊u(píng)估的的確不是抵押價(jià)值，抵押價(jià)值是貸款人在自行考量未來市場風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素后通過確定貸款比例來確定的。
二、怎樣理解房地產(chǎn)抵押估價(jià)的謹(jǐn)慎原則
建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》引入了一個(gè)新的估價(jià)原則。要真正落實(shí)謹(jǐn)慎原則，需要有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合，首先估價(jià)機(jī)構(gòu)要自律，要嚴(yán)格遵守《估價(jià)規(guī)范》和《指導(dǎo)意見》要求，真正為金融機(jī)構(gòu)的長遠(yuǎn)利益著想，為其降低風(fēng)險(xiǎn)著想：基層金融機(jī)構(gòu)也要謹(jǐn)慎，不要迫于競爭、眼前利益，放棄風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；上級(jí)金融機(jī)構(gòu)要支持估價(jià)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持原則，保證選用的都是比較謹(jǐn)慎的估價(jià)機(jī)構(gòu)：學(xué)會(huì)等管理部門也可以制定一些定量的指標(biāo)，比如，可以規(guī)定抵押估價(jià)必須用兩種以上的估價(jià)方法(特別是收益法)，可以規(guī)定一下參數(shù)選定范圍。
《指導(dǎo)意見》還引進(jìn)了一個(gè)新概念——法定優(yōu)先受償權(quán)利。法定優(yōu)先受償權(quán)利除了《指導(dǎo)意見》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、己抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額之外，還包括《擔(dān)保法》第四十七條、《破產(chǎn)法》第三十四條有關(guān)規(guī)定確定的優(yōu)先于抵押權(quán)的一些債權(quán)和物權(quán)，還有并非法定優(yōu)先受償權(quán)利但是對房地產(chǎn)抵押價(jià)值有不利影響的某些因素，如抵押人已經(jīng)收取的長期出租益、欠繳的水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，如果估價(jià)師了解到了，也應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中披露，這樣才符合謹(jǐn)慎原則。
三、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的幾個(gè)具體問題
1．模板與培訓(xùn)
抵押估價(jià)報(bào)告有較多的程式化部分，日常工作中我們遵照《估價(jià)規(guī)范》要求，同時(shí)考慮方便使用和估價(jià)機(jī)構(gòu)人力物力節(jié)省的需要，組織有經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師按辦公、住宅、商業(yè)等不同用途物業(yè)制定報(bào)告模板，同時(shí)制作各類測算表，對各類表格進(jìn)行公式編輯和表間鏈接。在深圳，抵押估價(jià)報(bào)告需要測算預(yù)計(jì)稅費(fèi)，同時(shí)各家銀行對預(yù)計(jì)稅費(fèi)的計(jì)取要求各不相同，即使是同一家銀行，其不同類的貸款稅費(fèi)計(jì)算也不一樣，比如農(nóng)業(yè)銀行深圳分行就分商業(yè)(辦公、工業(yè))物業(yè)、個(gè)人住宅及小企業(yè)簡式貸款并規(guī)定了不同的計(jì)稅要求。建立科學(xué)的測算表格就顯得更加重要。一方面能夠提高工作的效率，另一方面也能夠避免個(gè)別使用中的誤操作問題。當(dāng)然，因?yàn)檫@類表格的測算都是按一定的邏輯和公式自動(dòng)計(jì)算的，所以對使用人的培訓(xùn)就很重要，需要估價(jià)師理解表間關(guān)系，把握關(guān)鍵點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)高效地完成估價(jià)報(bào)告的制作。
2．公開市場價(jià)格的確認(rèn)
規(guī)模比較大的估價(jià)機(jī)構(gòu)都會(huì)建立自己的市場數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，同時(shí)要求估價(jià)師對市場價(jià)格高度關(guān)注，實(shí)時(shí)了解不同物業(yè)的成交信息，并與三級(jí)市場報(bào)價(jià)進(jìn)行比照，發(fā)現(xiàn)其中的規(guī)律性，比如市場火爆時(shí)，三級(jí)市場的報(bào)盤價(jià)會(huì)高于其實(shí)際成交價(jià)，而交投冷清時(shí)，報(bào)盤價(jià)往往會(huì)低于其成交價(jià)。找出其規(guī)律性，有些時(shí)候可以通過調(diào)整三級(jí)市場報(bào)價(jià)的方式判斷估價(jià)對象的公開市場價(jià)格區(qū)間。
確認(rèn)公開市場價(jià)格最重要的依據(jù)應(yīng)該是現(xiàn)場勘查。深圳物業(yè)的個(gè)體差異是比較大的，就拿住宅物業(yè)來講，即使是同一個(gè)樓盤，不同的單位有時(shí)也會(huì)在單價(jià)上差幾千元，特別是存在附送面積的情況，還有樓層、朝向、景觀等，都會(huì)使物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生較大差異，所以估價(jià)師認(rèn)真做好現(xiàn)場勘查是做到客觀謹(jǐn)慎評(píng)估的重要前提。
3．估價(jià)技術(shù)路線的選取
在確定估價(jià)技術(shù)路線的過程中，對三大估價(jià)方法的選取上要有所側(cè)重，比如：對于收益性房地產(chǎn)應(yīng)該首選收益法，并將該方法付以較大的權(quán)重。多年的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)告訴我們，在相對不很成熟的市場中，租售不配比或是房地產(chǎn)市場泡沫比較嚴(yán)重時(shí)，用市場比較法評(píng)估的結(jié)果其實(shí)是認(rèn)同了這種畸形的價(jià)格，使訐估結(jié)果虛高。而相對穩(wěn)定的租金收益更能體現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值。在許多地方，工業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)首選成本法，因?yàn)槭袌錾铣鲎饣虺鍪鄣墓I(yè)房地產(chǎn)風(fēng)毛麟角，選取其他方法時(shí)存在諸多困難。可是在深圳、甚至是珠三角的許多地方，許多工業(yè)廠房建造之初就是為了出租或出售的，而且工業(yè)房地產(chǎn)的三級(jí)市場也比較活躍。這時(shí)三大估價(jià)方法均可使用，而且評(píng)估結(jié)果相差不會(huì)太大。
