本文僅就宅基地使用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押問題作一粗淺探討。本文認(rèn)為宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)屬性，主體具有特定身份性，權(quán)利行使具有受限性。同時，對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓區(qū)分為在本集體經(jīng)濟組織之內(nèi)的轉(zhuǎn)讓和非本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓，認(rèn)為按現(xiàn)有農(nóng)村實際和現(xiàn)有法律規(guī)定，應(yīng)適當(dāng)擴大在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的宅基地的轉(zhuǎn)讓，擴大交易主體和交易范圍，拓寬農(nóng)民融資渠道，保護(hù)農(nóng)民現(xiàn)有的宅基地財產(chǎn)權(quán)。對非本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度，認(rèn)為，我國人多地少，農(nóng)村社會保障體系尚未形成，應(yīng)杜絕城鎮(zhèn)居民非集體經(jīng)濟組織成員購買宅基地，否則會與我國現(xiàn)有的土地制度相沖突，不利于保護(hù)農(nóng)民的切身利益。關(guān)于宅基地的抵押，本文觀點認(rèn)為可以在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)探討抵押，并且圍繞能否實現(xiàn)抵押權(quán)，盡可能發(fā)揮宅基地在市場經(jīng)濟的應(yīng)有作用，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。
宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押問題，在《物權(quán)法》頒布實施以前，理論界及司法實踐中有較多爭論。現(xiàn)《物權(quán)法》關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定也僅有四條，在司法實踐中對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押仍存有很多模糊認(rèn)識。本文僅就宅基地使用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押問題作一粗淺探討。
一、 宅基地使用權(quán)的法律特征
(一)、用益物權(quán)屬性。
所謂宅基地使用權(quán)，是指宅基地使用權(quán)人依法享有占有、使用集體所有的土地，在該土地上建造房屋，其他附著物，并排除他人干涉的權(quán)利。 《憲法》第十條規(guī)定城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。因此，宅基地的所有權(quán)屬性以憲法的形式確定為集體所有，同時，《土地管理法》第八條第二款也作了將宅基地確定為農(nóng)民集體所有的進(jìn)一步規(guī)定。宅基地使用權(quán)的權(quán)利人有權(quán)在所有權(quán)為集體所有的土地上建造房屋、其他附著物，并有權(quán)排除他人的干涉，享有對宅基地的獨占權(quán)。宅基地使用權(quán)的客體是農(nóng)村集體所有的土地。 權(quán)利屬性符合對他人的物在一定范圍內(nèi)的占有、使用、收益和處分的他物權(quán)的特征，其根本性質(zhì)是一種用益物權(quán)。是我國特有的一種用益物權(quán)形式，是新中國成立以來，在中國土地政策基礎(chǔ)上形成的固有制度。
(二)、主體具有特定身份性
基于農(nóng)村土地有限性，雖然農(nóng)村土地是集體經(jīng)濟組織所有，但國家法律不允許農(nóng)村集體組織任意改變土地用途，而且宅基地數(shù)量不可能是無限的，因此，宅基地成為了有限的、稀缺的資源。 所以宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)和生活中的一項重要財產(chǎn)。《物權(quán)法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)是針對農(nóng)村的宅基地使用權(quán)，有權(quán)取得宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民，其他人或組織不能成為宅基地使用權(quán)的主體。因此，宅基地使用權(quán)具有福利性 ，享有這種福利的主體只能是本集體經(jīng)濟組織的成員。
(三)、權(quán)利行使受限性。
《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定：不得抵押的財產(chǎn)包括宅基地使用權(quán)。《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)民出賣、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。另外，宅基地使用權(quán)的取得也需履行相應(yīng)的程序，從我國現(xiàn)行法律的規(guī)定看，宅基地使用權(quán)的采取審批的方式，大致包括以下三個步驟，即使用權(quán)申請、土地使用權(quán)人同意、行政審批。 《民法物權(quán)草案》第一百六十六條規(guī)定：“宅基地應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級以上人民政府批準(zhǔn)。設(shè)立宅基地使用權(quán)，不得違背鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原來的宅基地和村內(nèi)空閑地。”因此，宅基地使用權(quán)權(quán)利行使受到限制，有別于土地使用權(quán)可以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。
二、 宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐的加快，農(nóng)民作為重要的勞動力大量向城市轉(zhuǎn)移，有的農(nóng)民在城市選擇長期居住后，便要賣掉農(nóng)村的房屋，宅基地使用權(quán)也要隨之轉(zhuǎn)讓。就會產(chǎn)生相應(yīng)的一些法律問題。
(一)、同村村民之間宅基地轉(zhuǎn)讓問題
關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓大多體現(xiàn)為宅基地上的房屋的一并轉(zhuǎn)讓，單獨就房屋宅基地的轉(zhuǎn)讓在司法實踐中并不多見，但農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。一種觀點認(rèn)為，同村村民之間可以自由轉(zhuǎn)讓宅基地。理由是依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)的規(guī)定對同村村民之間的宅基地買賣和轉(zhuǎn)讓沒有禁止性的規(guī)定，依據(jù)“法無規(guī)定不禁止”的原則, 同村村民之間的宅基地不應(yīng)加以限制。
另一種觀點認(rèn)為,同村村民之間就宅基地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)是有限制條件的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓時必須同時具備以下條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);(2)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員;(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;(4)轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意;(5)宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。受限制轉(zhuǎn)讓的理由是:(1)目前有的集體經(jīng)濟組織基本沒有空地可作為宅基地分配給村民，“分配宅基地”多數(shù)是指批準(zhǔn)村民在自己的承包地和自留地中劃出一部分作為宅基地來建房，因此村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃難以執(zhí)行，土地浪費較大。(2)用地指標(biāo)少，村民需求量大。因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不夠，因此千方百計擴大宅基地，出現(xiàn)了借離婚擴大宅基地的現(xiàn)象，甚至不惜受罰也要多占宅基地。(3)因為繼承、流轉(zhuǎn)、分家等原因，已經(jīng)出現(xiàn)了一戶村民幾處宅基地的情形，導(dǎo)致宅基地的擁有量十分不均衡。
對于上述兩種觀點，筆者認(rèn)為，第二種觀點符合我國法律規(guī)定和現(xiàn)有國情，第一種觀點雖然鼓勵本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地，卻沒有充分考慮我國現(xiàn)有農(nóng)村宅基地總量不足的實際，若對本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地沒有限制，會出現(xiàn)少數(shù)人擁有多處宅基地的問題。其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠占耕地。但是第二種觀點限制條件過分嚴(yán)格，在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)若有成員要轉(zhuǎn)讓其使用的宅基地，按照第二種觀點所限制的條件很難找到符合條件的受讓者，即使找到符合條件的受讓者也難以形成競買局面，會成為單一的買方市場，不利于充分保護(hù)出讓人的財產(chǎn)權(quán)。因此筆者建議適當(dāng)放寬同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)受讓者的條件，即將第三項限制條件“受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件”，放寬為受讓人現(xiàn)有住房和宅基地不超過二處，突破現(xiàn)有的土地管理法的規(guī)定，在肯定現(xiàn)有農(nóng)村存在合理的收入差距的同時，促進(jìn)有限的宅基地資源合理的配置，鼓勵農(nóng)村先富起來的人適當(dāng)?shù)睦煤烷_發(fā)土地資源，保護(hù)出讓人的有限的財產(chǎn)權(quán)。另外, 第一項的限制條件即“轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)”,也應(yīng)考慮現(xiàn)已在城鎮(zhèn)或其他地方有穩(wěn)定的收入和固定住所的出讓人，無須再限制必須擁有兩處農(nóng)村住房的條件。盡量擴大同一集體經(jīng)濟組織的出讓和受讓主體，用市場這支無形的手來予以調(diào)整。現(xiàn)我國近9億農(nóng)民人多地少的實際國情，階段性地將農(nóng)村房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓從大市場中分離出來，也是農(nóng)村社會保障體系尚未建立的無奈之舉。
