所謂房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。為經(jīng)房地產(chǎn)抵押管理維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(1995年，以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》)和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001年8月15日修正)等作出了一系列法律規(guī)定。
房產(chǎn)抵押注意事項(xiàng)專題
1.房地產(chǎn)抵押貸款與房地產(chǎn)按揭的區(qū)別
在商品房買賣實(shí)踐中，“銀行按揭”幾乎成為發(fā)展商推出樓盤銷售吸引客戶的一個(gè)主要“法寶”。然而，我國(guó)法律目前尚未對(duì)“按揭”作出明確的規(guī)定。按揭與抵押貸款是有區(qū)別的，對(duì)此有人發(fā)生混淆。
按揭售樓是一種由三方當(dāng)事人參加的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即按揭人(購(gòu)房人)、售樓者(發(fā)展商)、按揭權(quán)人(一般指銀行)之間的關(guān)系。由購(gòu)房人先與售樓者簽訂房屋買賣合同，并預(yù)付部分購(gòu)樓款;然后，購(gòu)房人憑該合同與按揭權(quán)人簽訂按揭合同，由按揭銀行付清余下購(gòu)樓款給發(fā)展商;而由購(gòu)房人演變而成的按揭人必須保證定期在按揭銀行付款，直到本利之和相等于銀行代付購(gòu)樓款時(shí)，按揭關(guān)系結(jié)束。在按揭關(guān)系存續(xù)期間，該房屋名義上是屬于按揭權(quán)人的。
房地產(chǎn)抵押貸款是債務(wù)人向債權(quán)人提供房地產(chǎn)作抵押向銀行貸款，并不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有。這里所稱“房地產(chǎn)”，可以是現(xiàn)成的、已確定了所有權(quán)的房地產(chǎn);也可以是尚未竣工的、預(yù)售的商品房。例如，197年5月9日建設(shè)部發(fā)布2001年8月15日修正的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》指出：“預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”用房地產(chǎn)作為抵押來(lái)貸款，可以形成三方關(guān)系，也可以只是雙方關(guān)系。
2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定的形式
一般而言，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定形式分為兩種：
(1)法定形式
所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定的法定形式，是指直接基于法律的規(guī)定而設(shè)定的抵押權(quán)。如《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第38條規(guī)定：“土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地，亡建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。”上述“隨之抵押”即為法定抵押形式。
(2)約定形式
所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定的約定形式，是指基于當(dāng)事人設(shè)立的抵押合同而設(shè)定的抵押權(quán)。在我國(guó)立法上，通過(guò)法定形式設(shè)定的抵押權(quán)極少，大部分為通過(guò)約定形式設(shè)定的抵押權(quán)。
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