房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。房產(chǎn)抵押有哪些類型呢？房產(chǎn)抵押的效力如何呢？
一、土地使用權(quán)抵押
1、出讓土地使用權(quán)
出讓土地使用權(quán)是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
2、劃撥土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者依法通過各種方式無償取得的土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)不能單獨抵押但是，在當(dāng)事人具有合法的土地證、房產(chǎn)證的前提下，可以通過簽訂土地使用權(quán)出讓合同向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以劃撥土地使用權(quán)上的房屋抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金等方式抵押土地使用權(quán)。
3、集體土地使用權(quán)
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
二、預(yù)購商品房貸款抵押
預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
三、在建工程抵押
在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
四、房屋抵押的效力
(一)優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>
房地產(chǎn)抵押以后，債務(wù)人如果不按期履行債務(wù)，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押的房地產(chǎn)拍賣或折價所得的價款優(yōu)先受償。1
1、擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、因債務(wù)人未履債務(wù)而發(fā)生的違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押當(dāng)事人也可以約定擔(dān)保的范圍。列入擔(dān)保范圍的均屬優(yōu)先受償?shù)姆秶?/p>
2、用于抵押的標(biāo)的物是房屋和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在行使抵押權(quán)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對于處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。新增的房屋是建在使用權(quán)已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、擴建，按房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則，或是考慮到處分抵押物時房地產(chǎn)受讓人對房屋的利用這一因素，都應(yīng)當(dāng)將新增的房屋與抵押物一同處分。但新的房屋無論是否由抵押人所建，是另一個所有權(quán)的客體，不屬于抵押物，抵押權(quán)人因而無權(quán)優(yōu)先受償。
(二)追及的效力。
房地產(chǎn)抵押以后，抵押人并未喪失法律上的處分權(quán)，只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人將已抵押的的房地產(chǎn)讓與他人時，抵押權(quán)人可以追及抵押物而行使其權(quán)利，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權(quán)不受影響。如果抵押權(quán)人追及抵押物行使抵押權(quán)，而使受讓人受到損失，其損失應(yīng)由抵押人賠償。為避免受讓人的這種損失、減少民事糾紛，擔(dān)保法規(guī)定：在抵押期間，抵押辦轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的價款，應(yīng)當(dāng)提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。
(三)物上請示權(quán)。
抵押權(quán)人對抵押的房地產(chǎn)享有物上請求權(quán)。即包括抵押人在內(nèi)，無論誰非法侵害抵押，抵押權(quán)人都可以以權(quán)利的名義獨立請求法律保護。
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