導讀：本文主要介紹房產抵押風險的類型，房產抵押風險的防范措施以及解除抵押的方法及法院對執行抵押房產的相關規定，詳細內容請看本文具體介紹：
【知識要點】
房產抵押有哪些風險 如何防范房產抵押貸款的風險 房屋抵押如何解除? 法院執行抵押房產的規定
【正文內容】
房產抵押有哪些風險
房產抵押貸款可能存在的風險：
(一)租賃權對抗的風險
1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。
2、租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費;或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。
3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。
(二)抵押登記權的風險
1、“一物多押”的風險。《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。
2、土地使用權的風險。銀行辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。
3、登記期限的風險。銀行辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產。
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如何防范房產抵押貸款的風險
防范房產抵押貸款風險的措施：
(一)進行抵押貸款前做好調查工作
銀行辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。
1、對房產“先租后抵”請看的檢查。
如果出現“先抵后租”的情形，即抵押人在設定抵押權后，又將抵押物出租。在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先于租賃權，銀行可以辦理房產抵押貸款。
2、對房產是否屬于“一物多押”的檢查。
如果屬于“一物多押”，銀行要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產。
(二)土地的性質和使用期限要明確
銀行辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，銀行應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。
(三)貸后檢查須加強，防止土地用途變更
銀行辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致?如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，銀行也應在貸款發放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時采取有效措施。
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房屋抵押如何解除?
一、房屋抵押解除需要的材料：
1、抵押合同——抵押擔保合同范本
2、借款合同——房屋抵押借款合同格式
3、銀行出具的相關還款憑證——房屋抵押還款協議范本
4、借款人身份證、戶口、婚姻證明等
二、開發商抵押給銀行需要提供哪些材料：
1、申請書 (一份)
2、開發商的營業執照、組織機構代碼證復印件蓋章(各一份)
3、產權證、國土證或購房合同(原件)——房屋買賣協議
4、原抵押合同(原件2份)
5、還款證明(解除抵押證明)(銀行原件)
6、開發商、銀行的委托書(原件)
7、代理人身份證(看原件交復印件)
注：營業執照證號若有變化必需工商局出據證明;單位名稱變更應提交更名的批文
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法院執行抵押房產的規定
《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》
已于2005年11月14日由最高人民法院審判委員會第1371次會議通過，現予公布，自2005年12月21日起施行。 (2005年11月14日最高人民法院審判委員會第1371次會議通過)
法釋[2005]14號
二○○五年十二月十四日
根據《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合人民法院民事執行工作的實踐，對人民法院根據抵押權人的申請，執行設定抵押的房屋的問題規定如下：
第一條 對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。
第二條 人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。
第三條 上述寬限期屆滿后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規定執行。
強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。
第四條 申請執行人提供的臨時住房，其房屋品質、地段可以不同于被執行人原住房，面積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯合發布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標準確定。
第五條 申請執行人提供的臨時住房，應當計收租金。租金標準由申請執行人和被執行人雙方協商確定;協商不成的，由人民法院參照當地同類房屋租金標準確定，當地無同類房屋租金標準可以參照的，參照當地房屋租賃市場平均租金標準確定。
已經產生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價款中優先扣除。
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