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一本房產(chǎn)證可多次抵押套現(xiàn)?
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:942 ℃

一本房產(chǎn)證究竟可以抵押多少次?又能夠抵押借出多少現(xiàn)金來?對于這兩個問題,眾多業(yè)內(nèi)人士幾乎都異口同聲地回答“沒有上限”。那么,事實果真如此嗎?還有這樣無限次的抵押貸款又是如何操作的呢?后續(xù)的風險如何控制?

  現(xiàn)象

  4次抵押房產(chǎn)科“超值”貸款

  張先生早前花30萬元首付,在河東某樓盤購買了一套價值100萬元的新房,并拿到了房產(chǎn)證。可眼看到年底了,手上資金明顯不足,于是他想拿這套房出來作抵押,借些現(xiàn)錢救救急。

  張先生一位朋友得知此事后,趕緊過來幫忙。他說,如果張先生自己去操辦,這套房最多只能抵押貸到20萬元。但如果他親自出馬,憑著對房地產(chǎn)行業(yè)的了解,再加上前期建立的人脈資源,即使抵押變現(xiàn)60萬元也不成問題。張先生于是將自己的房產(chǎn)證交給他,并委托他全權辦理。

  不久之后,朋友果然拿到60萬元現(xiàn)金擺在張先生面前。對方順便解釋道,這套房在銀行已經(jīng)有70萬元貸款,算是第一次抵押;第二次抵押變現(xiàn)20萬元,找的是民間借貸公司;第三次找其他朋友抵押套現(xiàn)20萬元;第四次找的是一名政府部門工作人員。“做這種事情,得看個人能力”,因為一般人很難做到4次抵押,抵押套現(xiàn)額度也很難超出房產(chǎn)市值的。

  調查

  一般抵押不會超房產(chǎn)市值?

  居柳州記者走訪發(fā)現(xiàn),由于今年樓市動蕩較大,“炒房團”一時不敢隨便降價處理手中房源。時至年底,大家又面臨資金短缺的窘境,于是采用抵押變現(xiàn)的方法救急。

  “理論上講,一套房可以抵押無數(shù)次的,抵押出來的現(xiàn)金也沒有上限,”資深業(yè)內(nèi)人士殷先生指出,但事實上一套房不可能抵押到超出其市值,“最多(抵押到)7折,民間大膽一些的或許到8折”。

  究竟能不能抵押到超出這套房的市值?“這就得看個人信譽了。”資深業(yè)內(nèi)人士張先生認為,民間抵押次數(shù)越多、抵押額度越高,就越需要抵押人有具有很高的信譽。即便到最后,也可以不需要房產(chǎn)證等抵押物,“用書面或口頭約定即可,最多找律師公證一下”。張先生進一步指出,抵押額度越高,產(chǎn)生的利息就會越高,風險也就越大,“最后發(fā)生糾紛,怎么處理就不知道了”。

  抵押手續(xù)已經(jīng)被放寬

  據(jù)了解,目前銀行基本不支持二次抵押。“以前辦理二次抵押,還得去房管部門確定,并且還需要評估公司進行評估。”資深業(yè)內(nèi)人士左先生指出,現(xiàn)在房管部門對這些流程都進行了精簡。

  他進一步表示,房管部門之前甚至對二次抵押額度都有限定。據(jù)了解,以前的房屋抵押額度,住宅不超過市值的70%,商業(yè)不超50%。現(xiàn)在已經(jīng)基本放開,具體抵押額度,可由抵押雙方自行商定。

  業(yè)內(nèi)人士謝先生也表示,不僅房管部門精簡了抵押手續(xù),連民間借貸也不需要太多流程,“一般只需要提供半年的銀行流水賬”,用于考察抵押人是否有能力償還。謝先生還指出,這種民間借貸都可以找一些小中介或民間投資公司辦理,“因為它們可以向銀行和房管部門等,申請到很多個人拿不到的便捷”。

  后市

  拍賣后,銀行為第一債權人

  一套房經(jīng)過數(shù)次抵押,額度已經(jīng)達到很高,甚至超出其市值以后,就會出現(xiàn)較大風險。好比上述案例中,如果張先生得到錢之后不要這套房了,或者數(shù)年之后他無力償還這130萬元,將會發(fā)生什么后果呢?

  根據(jù)眾維律師事務所律師韋仲烈的解釋,這時候法院有可能將這套房拿出來拍賣,拍賣價格一般很難達到130萬元,可能只有80萬元,甚至更低。“銀行作為第一債權人,需要優(yōu)先被償清”,也就是說,拍賣出來的80萬元,其中70萬元得償還給銀行,剩下的10萬元由第二、第三、第四債權人等,看否擁有房屋抵押權或簽訂相關合同,如果有就可以按照比例進行分配。

  至于剩下的50萬元缺口,據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,債權人一般會通過兩種途徑來索取:第一種方法是走法律程序,要求抵押人在規(guī)定期限內(nèi)償清;第二種方法就是找追債公司,或不得不采取極端辦法。

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