農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的司法實(shí)踐與思考
一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的現(xiàn)狀
我國人均土地資源量占有貧乏，國家為了防止浪費(fèi)有限的土地資源，將農(nóng)民個人居住用地嚴(yán)格限定在一定范圍以內(nèi)，以福利分配方式限量劃撥，加之城鄉(xiāng)二元化、人員少遷徙的現(xiàn)象長期客觀存在，90年代前我國農(nóng)村房屋交易基本是空白。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)確立與發(fā)展，城鄉(xiāng)交流及一體化趨勢凸現(xiàn)，相對優(yōu)厚的勞動報酬及較為完善的社會保障吸引了越來越多的農(nóng)民棄農(nóng)進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商，就此落根城市的農(nóng)民往往迫切需要處置其原有的農(nóng)村房屋;而一些外來人員遷來本地謀生，常常需要購買相對經(jīng)濟(jì)的農(nóng)村房屋居住生活;另外，部分城鎮(zhèn)居民也向往農(nóng)村里的田園生活或出于其他原因打算在農(nóng)村買房，農(nóng)村房屋買賣由此也交投兩旺。
因我國農(nóng)村土地的集體所有屬性，農(nóng)民建造農(nóng)村住房所需土地(宅基地)須經(jīng)所在村許可，而宅基地轉(zhuǎn)讓須經(jīng)政府主管部門行政審批，且宅基地上房屋交易關(guān)系至今尚五位階較高的規(guī)范性法律文件予以調(diào)整，多年來，農(nóng)村房屋就這么自然發(fā)生著，沒有直接法律規(guī)范和引導(dǎo)，這在一定程度上已成為房屋買賣領(lǐng)域中的隱患。在城市化進(jìn)程較快的地區(qū)，當(dāng)農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生后，因房屋所在村落面臨征地拆遷，故宅基地上所建房屋的所有人就可能取得較為優(yōu)厚的補(bǔ)償安置待遇，這時，部分房屋出賣方受利益驅(qū)使在賣房后有的甚至在賣房數(shù)年后，仍起訴到法院，對原房屋買賣協(xié)議予以反悔，從而主張買賣合同無效，要求收回房屋或得到原房價及拆遷補(bǔ)償之差額部分。
近年來，法院受理的此類農(nóng)村房屋買賣糾紛案件增幅較大。由于農(nóng)村房屋買受方多不符合法定的用地條件，無法通過正常合法的渠道原始或繼受取得宅基地使用權(quán)，購房后對房屋權(quán)利保有缺乏根據(jù)，而房屋是人最為重要的生活資料之一，保持穩(wěn)定居所其重要性不言而喻，要求買受方返還已購得的房屋勢必嚴(yán)重影響其正常的工作和生活。加之此類糾紛實(shí)質(zhì)是對房屋所涉征地拆遷利益的爭奪，法院內(nèi)部對如何評價農(nóng)村房屋買賣合同效力、房屋判歸何方往往存在分歧：若判決合同有效，買受方可能也無法憑生效判決向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T申領(lǐng)宅基地使用權(quán)證，財產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)存在客觀障礙;若判決合同無效，雙方返還(這也是目前通常的處理方法)的后果可能招致大批已售房者(懷有逐利目的)聞風(fēng)效仿，均要求收回房屋，而已穩(wěn)定居住的買受方就可能出現(xiàn)無家可歸之困境，導(dǎo)致矛盾激化，最終成為農(nóng)村社會的一個重大的現(xiàn)實(shí)的不和諧因素。如何處理此類糾紛已經(jīng)成為法院司法實(shí)踐中亟待解決的問題，筆者嘗試著進(jìn)行初步探索，以期對該問題的解決有所裨益。
二、與宅基地使用權(quán)相關(guān)的法律依據(jù)及解讀
對于任何房產(chǎn)來說，土地都是基礎(chǔ)，是地上建筑物的本質(zhì)組成部分，基于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的依附關(guān)系，不動產(chǎn)的房、地權(quán)屬在法律上無法割裂。房屋出賣人對房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)中的一項權(quán)利的處分，必然會涉及到另一種權(quán)利的變動。農(nóng)村房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)與否必然受制于宅基地使用權(quán)，因此農(nóng)村房屋買賣合同的效力評價在缺乏直接法律依據(jù)的情形下，就很大程度上取決于宅基地使用權(quán)的相關(guān)立法規(guī)范。
我國土地管理法第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn); 其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”該條規(guī)定應(yīng)是法院對建在集體所有宅基地上之房屋產(chǎn)生買賣糾紛后給予定性處理的最基本依據(jù)。
土地管理法對農(nóng)民住宅用地的取得作出了上述較為明確的規(guī)定。在理解、適用上述條文時，應(yīng)當(dāng)把握以下幾個方面的要點(diǎn)：1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)雖具有物權(quán)的屬性，但這種權(quán)利在一定程度上還是與使用人的集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格和福利聯(lián)系在一起的，使用人通常可根據(jù)其村民身份享受居住用地福利，其使用權(quán)本質(zhì)上并不具備出讓土地可遵循的等價交換特性，因此不能作為交易對象完全自由地轉(zhuǎn)讓。2、國家立法限制農(nóng)村宅基地的使用與轉(zhuǎn)讓，主要是對使用方式和使用人設(shè)置一定的準(zhǔn)入條件，具備用地條件且合平村民身份的依法可取得宅基地使用權(quán)。同時，規(guī)定農(nóng)民對宅基地上的建筑物作出處分后即喪失宅基地再次取得的可能，實(shí)則認(rèn)同對房屋處分效果及于與之相關(guān)涉的土地這一規(guī)則。3、能否取得宅
基地使用權(quán)，須由政府主管部門積極地行使公權(quán)力審查授予，這就決定了不僅宅基地使用人與受讓人之間不能通過意思自治直接讓渡土地使用權(quán)，而且即便是買賣雙方通過對地上房屋所有權(quán)自由處分的方式實(shí)現(xiàn)了土地使用的實(shí)質(zhì)移轉(zhuǎn)，也無法令房屋受讓方方依照“地隨房走”的原則直接取得宅基地使用權(quán)。4、解讀該條時，筆者認(rèn)為可作出合理的引申，即土地管理法及其他相關(guān)法規(guī)、規(guī)章都沒有禁止與限制已經(jīng)擁有宅基地使用權(quán)的權(quán)利人拋棄宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)作為一種權(quán)利，權(quán)利人有權(quán)予以拋棄，只是拋棄宅基地使用權(quán)后，不得再申請新的宅基地使用權(quán)。
三、涉及宅基地使用權(quán)的農(nóng)村房屋買賣合同效力評價
現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村房屋買賣情況已較為普遍，法院在農(nóng)村房屋買賣合同定性問題上自然形成了兩種代表性的意見。一種意見主張認(rèn)定買賣合同有效，其根據(jù)土地管理法第六十二條第四款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，認(rèn)為反推此規(guī)范即含許可買賣之意，同時結(jié)合合同法及其司法解釋，由于現(xiàn)行法律和行政法規(guī)沒有直接禁止農(nóng)村房屋買賣行為，按“法不禁止即為自由”的私法理念，應(yīng)判決確認(rèn)合同的法律效力。另一種意見則認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效，其理由是，我國憲法第十條第四款規(guī)定“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。土地管理法第六十三條又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。可見，轉(zhuǎn)讓雖已作為宅基地但根本屬性并未變化的集體土地，不符合上述法律規(guī)定。另外，國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”，“有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證”。該規(guī)定雖非行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，但它是對相關(guān)法律條文內(nèi)容的具體化和明確化，有參照的價值。在結(jié)果上也可能鼓勵通過房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)非法用地這一行為，也不利于行政規(guī)范管理，故法院應(yīng)認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效。
