案情回顧
2000年，張先生從外地來京時，想買一套房子，朋友說同事李龍在通州區有套房子想出售，該房是李龍繼承其父母的農村的房子，屬于宅基地，使用權證登記的是李龍母親的名字。
李龍表示這套房子是其父母去世后留給自己的，無任何爭議。張先生去看房時，周圍鄰居也表示該房就是李龍的。張先生放心地購買了李龍的房子，簽了協議，交了購房款，一家人住進該套房屋至今。
2003年，張先生一家也把戶口遷到該村。2005年，村里通知去辦房產證，張先生拿著原登記為李龍母親的土地使用權證和李龍一起到房管局，辦理了房屋產權證，登記在張先生名下。
不料，李龍的妹妹李鳳卻稱，這套房子是父母的，自己也有權繼承，李龍沒有權利單獨處分。且農村房屋不能買賣，便告到法院，主張李龍和張先生的房屋買賣合同無效。
律師解讀
農村房屋買賣合同一般認定無效
本案屬于農村房屋買賣合同糾紛。
根據《土地管理法》和《物權法》的規定，宅基地屬于村集體所有，村民僅有宅基地使用權，頒發給村民的也是使用權證。宅基地只能在本村集體內部流轉。
我國《合同法》規定，違反法律、行政法規的合同無效。因此，如果農村房屋買賣合同的買受人不是本村集體的，買賣合同無效。
買受人將戶口遷至本村合同應有效
律師指出，并非所有的農村房屋買賣合同都無效。如果買受人之后將戶口遷至本村，就符合在本村集體內部流轉的規定，這種情況下，法院一般認定買賣合同有效。
另外一種情況是，該土地的性質發生變更。如果買賣房屋在產生糾紛前或產生糾紛時，被國家征收，土地性質變為國有土地，那么買賣合同的效力也會隨之變化，從無效轉為有效。國家并沒有對買賣國有土地房屋中的買受人的身份進行限制。
本案中，張先生在買房時不是本村戶口，2003年已將戶口遷入，符合在本村內部流轉。2005年，頒發給張先生的是房屋所有權證，而非宅基地使用權證，說明該土地的性質已從農村集體所有轉為國有土地。因此，張先生和李龍簽的農村房屋買賣合同有效。
至于李鳳的主張，李松律師認為，張先生在此居住十多年，李鳳也知道，卻從未主張過權利，視為其對李龍處分房屋行為的追認，買賣合同有效。
即便李龍無權處分，張先生購買房屋時，李龍說是自己的財產，街坊四鄰也證實這是李龍的財產，張先生事先并不知道該房屋還存在其他權利人。且張先生已支付了合理對價，房屋也已過戶到張先生名下，符合善意取得。
律師提醒
越來越多的農村被列入了拆遷范圍，由此引發宅基地買賣糾紛層出不窮。賣出多年的宅基地，為獲得巨額拆遷補償，出賣人不惜花費高額賠償毀約。
在實踐中導致雙方買賣合同無效確實是雙方都存在過錯，如果法院簡單判決互相返還顯然不利于社會公平。司法實踐中，對于無效合同，法院都會酌情判令出賣人給予買受人相應補償。
律師提醒，購買宅基地上的房屋一定要慎重，如果沒有購買資格建議最好不要購買，以免留下隱患。同時，宅基地的買賣也并非在任何情形下都是無效的，出賣人在毀約之前亦應三思。
(原標題：農村房屋買賣多年賣主反悔咋辦?)
