這幾天，樓市最熱的話題莫過于二套房認定有了明確的執行標準，即“認房又認貸”。住建部、中國人民銀行、銀監會聯合制定的《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》近日出臺。有人松了口氣：二套房認定終于有定論了，外地人購房也可以按揭了，一度停滯的樓市成交終于可以“開閘”了。
而真實的情況又是怎樣呢?這兩天，據記者從各大銀行獲取的消息，大家都在等待總行出臺執行細則，目前幾乎所有二套以上房貸都處于停頓狀態。而從銀行人士的分析看，二套房認定，還有3大疑問待破解。
疑問1 外地有房產，怎么查證套數
《通知》規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。
具備查詢條件的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果。
按照這一規定，假如說你打算在杭州買房，照理應該將你在全國各地的房產都進行查詢，有幾套就算幾套。但實際上，杭州目前的產權登記系統只有五個老城區 (上城、下城、江干、拱墅、西湖)是聯網的，下沙開發區、濱江區、之江度假區的產權登記系統尚“各自為政”。更別說蕭山、余杭了。如何認定五城區之外的房產?
深圳發展銀行杭州分行零售業務部風險主管杜某良認為，假如由購房者即貸款人自己分頭跑各個產權登記部門出證明，光杭州地區就要跑六個，這個工作量太大，并不現實。目前最可行的操作辦法就是五城區以外房產由購房者提供套數書面誠信保證。
但對于書面保證的真實性，大多數銀行房貸負責人表示確認的難度很大。杜某良認為，銀行可以在貸款合同中掌握主動權，假如保證失實，放貸之后一旦查實，銀行有權采取“收回貸款”、“高額罰息”、“記作不良記錄”等違約手段。建設銀行某房貸負責人則直言不諱地說，不管怎么說，單靠一紙保證認定有點“自欺欺人”的味道。實際上，對于杭州以外地區的二套房認定，目前似乎只能放任自流。
疑問2 外地人購房，究竟怎么算
《通知》規定，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行。這一條款被許多媒體認定為一度暫停的外地人房貸放松的標志。
“只要是外地人，不能提供兩項證明，就得按照二套以上標準放貸。那么到底是按照二套，還是三套或四套呢?”一位知名中介的核證部經理質疑。
而一位金華購房者也詢問記者，他是金華戶口，在金華已有一套住房，4月份在杭州已看中了一套住房。“我如果要在杭州買房，算二套是肯定的。但因為我在金華有一套，是否還要相應再升一級，按三套對待?”
對于這一點，記者咨詢了幾家銀行的房貸負責人，他們對這一條款的理解有兩個版本：一種認為，不論外地人在全國范圍內有幾套，只要不能提供兩項證明，都按照二套標準放貸。另一種認為，相比本地人，外地人均要在套數上上浮一檔。也就是說，外地人是首套的，按照二套放貸，外地人是二套的，按照三套放貸，以此類推。
據建設銀行某支行相關負責人介紹，目前二套和三套的首付利率相差較大，二套為首付5成、1.1倍利率，三套為首付5.5成、1.2倍利率。這也意味著，對外地人套數標準的認定還是非常重要的。
對外地人套數標準認定后，外地人按揭是否真的放開了?雖說《通知》明確規定“開閘”，但近日多家外地購房者較集中的下沙樓盤營銷負責人卻向記者表示，除了個別小銀行表示可辦外地人按揭外，沒有接到大多數合作銀行的類似通知。
據杭州某銀行界人士透露，雖然央行松了口，但是否執行還得看地方銀行臉色。央行只不過把這類貸款的自主權下放到了地方。目前市場成交低迷，房價隨時可能大幅下跌，近期內估計外地人貸款口子還不會松開。
疑問3 小房子賣了換大房，是否也算二套
“借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的，這樣也視作二套。”針對《通知》中的這一條款，立即有人鳴冤叫屈：只要貸過款，我名下的小房子賣了，是否也算一套?
這類人被稱為“改善性剛需”，他們叫屈的理由是：我不是投資者，原來的房子面積太小，現在我想改善了，賣了小房子換套大房子。就因為我沒錢貸過款，難道也算二套，政府也不鼓勵?
對此，銀行界人士評論，國家政策不可能面面俱到，做到絕對公平。如果不折不扣地執行，那就意味著購房者為了改善住房條件，即使把現有住房事先賣掉，變成無房一族，再去購買新房，那也要被執行二套房政策。但這樣一來，一些剛性的改善型需求確實要受到影響。有人認為，為了堅持對樓市進行強力調控，不得已而傷及無辜，那么，這種“誤殺”也就是情理之中的了。當然，具體怎么定還得等待細則出臺。
另外，還有讀者問，房改房、經濟適用房是否也計入套數?記者咨詢銀行后得知，原則上，首套房的認定不分性質，不管是經濟適用房、房改房還是商品房都算一套。
