因房貸新政導(dǎo)致購房者首付比例增加和持有成本的增加，使購房者紛紛以國家政策有變?yōu)橛赏朔炕蛘呓饧s，導(dǎo)致新商品房和二手房買賣合同糾紛一時增多。那么國家政策的變動能否作為退房或者解約的法定理由呢？我國《合同法》規(guī)定不可抗力可以免責(zé)，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要發(fā)生不可抗力使合同不能履行或者不能實現(xiàn)合同目的，雙方都可以解除合同，且不需向?qū)Ψ匠袚?dān)任何責(zé)任。那么什么是不可抗力呢？
所謂不可抗力，是指合同訂立時不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件： A.不可預(yù)見的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然，這種預(yù)料之外的偶然事件，并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見。但是由于它出現(xiàn)的概率極小，而被當(dāng)事人忽略不計，把它排除在正常情況之外，但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了，這類事件仍然屬于不可預(yù)見的事件；B.不可控制的客觀性。不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為債務(wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，債務(wù)人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對于非因為可歸責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過主觀努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務(wù)。
不可抗力事件的不可預(yù)見性和偶然性決定了人們不可能列舉出它的全部外延，不能窮盡人類和自然界可能發(fā)生的種種偶然事件。根據(jù)司法實踐，不可抗力事件的范圍主要由兩部分構(gòu)成：一是由自然原因引起的自然現(xiàn)象，如：火災(zāi)、旱災(zāi)、地震、風(fēng)災(zāi)、大雪、山崩等；二是由社會原因引起的社會現(xiàn)象，如 ：戰(zhàn)爭、動亂、政府干預(yù)、罷工、禁運(yùn)、市場行情等。一般來說，把自然現(xiàn)象及戰(zhàn)爭、嚴(yán)重的動亂看成不可抗力事件是公認(rèn)的，而對上述事件以外的人為障礙，如政府干預(yù)、不頒發(fā)許可證、罷工、市場行情的劇烈波動，以及政府禁令、禁運(yùn)及政府行為等歸入不可抗力事件常引起爭議。
然而，這次國家對房地產(chǎn)出臺的新政旨在打壓過高的房價，抑制投機(jī)炒房活動帶來的不利影響，不是不可預(yù)見的因素，也不具有偶然性。理由是：一、過去，2007年出臺過類似的調(diào)控政策；二、房價虛高到了泡沫階段，已經(jīng)高到了全國人們喊打的地步了，作為投資或者普通購房者理應(yīng)該預(yù)見到國家可能有嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場政策出臺，且國家相關(guān)部門一再先期強(qiáng)調(diào)將遏制房價過快上漲，特別是春節(jié)前后一段時間，但是很多投資者或者購房者并沒有在乎國家的這個打壓房價的跡象，仍大量進(jìn)行投機(jī)活動或者高位購置房產(chǎn)，顯然是有所預(yù)見但是輕信市場仍還會大漲。所以本律師認(rèn)為本次國家對房地產(chǎn)出臺的新政不能作為購房者不可抗力解約的法定理由，但是不排除可以作為情勢重大變更，予以變更合同，甚至解除合同。
