2009年最后幾個月，關于首套房和二套房等優(yōu)惠措施變化傳聞充斥著市場，也困擾著消費者，使得二手房成交量翻了幾倍。
2010年1月中下旬，市場傳聞有部分銀行將要取消首套房貸款利率7折優(yōu)惠措施，但是卻未能得到銀行官方的證實。
2月2日，中國銀行卻成為“第一個吃螃蟹”的銀行。中國銀行將居民購買首套自住房的貸款利率由7折提升為8.5折，在市場中引起了強烈的反響。
中國銀行表示，為進一步落實差別化信貸政策，優(yōu)化貸款結構，近期對個人住房貸款利率進行了適當調(diào)整，降低了個人住房的利率優(yōu)惠幅度，區(qū)分貸款用 途、區(qū)分客戶信用狀況實行差別化定價。
中國建設銀行高級經(jīng)理趙慶明對《華夏時報》表示，中國銀行上調(diào)住房貸款利率是一種商業(yè)化的調(diào)整，主要原因來源于信貸額度的控制。
就在中行上調(diào)貸款利率后，國泰君安發(fā)表報告稱，中國銀行調(diào)高利率后，其它商業(yè)銀行可能也會跟風相應地提高利率。
雖然一直在傳聞關于 首套房和二套房優(yōu)惠政策要發(fā)生變化，但是市場人士都表示，房貸優(yōu)惠政策的變化也是劍指投機，可能更多的會在二套房及以上住房購買上進行限制。
從2010年初，政府取消營業(yè)稅的優(yōu)惠政策后，商業(yè)銀行也統(tǒng)一口徑恢復了二套房政策，而不像2009年二套房政策享受的優(yōu)惠措施等同于首套房一 樣，這樣也導致了一線熱門城市的房價飆升。
2月2日，中國銀行率先提高了首套房貸款利率，從以前可以打7折到現(xiàn)在可以享受8.5折的優(yōu)惠措施，中行也是市場中第一家提高首套房利率的銀 行，中行也指出，這是為了進一步落實差別化信貸政策，優(yōu)化貸款結構。
雖然部分大型商業(yè)銀行并未及時跟風“漲價”，但是商業(yè)銀行對申請購買首套房享受7折優(yōu)惠客戶的折扣卻進行了全面提升，要求這些客戶必須是優(yōu)質(zhì)客 戶。或者申請者想要享受7折優(yōu)惠的話，可以提高首付的成數(shù)，似乎商業(yè)銀行在變相地提高房貸利率。
中國建設銀行高級經(jīng)理趙慶明認為，中行這次上調(diào)貸款利率是一種商業(yè)化的行為，也是商業(yè)銀行本身信貸額度受到控制所導致。
2009年，商業(yè)銀行全年放貸達到了9.59萬億，在五大國有商業(yè)銀行中，一直致力于海外業(yè)務的中國銀行卻拔得頭籌，放貸量居五大行之首。
2010年新年剛過，商業(yè)銀行發(fā)放信貸有愈演愈烈之勢，首周發(fā)放了6000億元，到1月19日，商業(yè)銀行放貸達到了1.45萬億，而與歷史放貸 高點1.89萬億元相距不遠。
正是有如此放貸的沖動，監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行月末不搞突擊放貸，并且對商業(yè)銀行每月、每季度的放貸占比也有了一定的限制，對放貸過多的幾家商業(yè) 銀行征收了差額存款準備金，并要求銀行回收貸款。
趙慶明指出，正是由于商業(yè)銀行放貸沖動過于強烈，監(jiān)管部門對商業(yè)銀行要求均衡放貸，并對商業(yè)銀行進行了信貸額度的控制。正是由于信貸額度的控 制，導致商業(yè)銀行做出商業(yè)化的行為，調(diào)高了房貸利率，減少房貸資金的支出。
趙慶明補充道，在信貸額度一定的條件下，商業(yè)銀行會更加優(yōu)化配置自身的信貸。目前，商業(yè)銀行對企業(yè)的貸款利率則是在基準利率上浮10％，相對于 在基準利率下浮30％的房貸利率顯然不能夠給商業(yè)銀行帶來更多的利潤。
2010年初，國務院下發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這個被市場稱為國11條的房地產(chǎn)新政被看成是收緊房地產(chǎn)政策的開始。
在國11條中，監(jiān)管部門要求要合理引導住房消費抑制投資投機性購房的需求，并要求金融機構在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通住房的同時，要嚴格二 套住房購房貸款管理。
而二套房政策的制定者之一銀監(jiān)會也多次在公共場合，以及銀監(jiān)會本身的年度會議和季度經(jīng)濟形勢分析會中提及房地產(chǎn)行業(yè)的風險，并要求商業(yè)銀行嚴格 執(zhí)行二套房政策，但是其中銀監(jiān)會并未對首套房優(yōu)惠政策有所收緊，并要求商業(yè)銀行繼續(xù)支持居民自住房消費。
政府也多次要遏制房地產(chǎn)的投機行為，但是都未提及要壓制首套房消費。
北京某投資有限公司銀行分析師認為，中行上調(diào)利率源于自身信貸額度緊張，國有大行也對申請個貸的客戶進行嚴格的審查，使一些2009年滿足條件 的客戶在2010年卻不能得到銀行審查通過。也不排除一些股份制商業(yè)銀行以及城商行趁國有大行上調(diào)利率之時爭取市場份額，來延伸自身的派生業(yè)務。
商業(yè)銀行自身提高房貸利率，給首次購房者造成了心理和資金上的壓力，并且也不符合政府支持居民購買首套房改善民生的措施，想必商業(yè)銀行出于自身 原因提高房貸減少個貸資金支出的措施不能長久。
趙慶明也指出，雖然商業(yè)銀行上調(diào)了房貸利率，但是，商業(yè)銀行是有社會責任感的，必定會滿足首套購房者的購房需求。
