本文介紹全面的個人住房貸款常識。包括貸款條件、擔保方式、抵押方式；個人住房貸款的程序、利率、還款方式以及變更注銷等內容。
個人住房貸款是何種貸款?
個人住房貸款是指建設銀行向購買自用住房的城鎮居民發放的貸款。
哪些人具備貸款條件?
一、 有合法的居留身份;二、 有穩定的職業和收入;三、 有按期償還貸款本息的能力;四、 有貸款行認可的資產進行抵押或質押、或(和)有符合規定條件的保證人為其擔保;五、 有購買住房的合同或協議;六、 提出借款申請時，在建設銀行有不低于購買住房所需資金的30%的存款;若已做購房預付款支付給售房單位的，則需要提供付款收據的原件和復印件。七、 貸款行規定的其他條件。
什么情況下借款人須購買保險?
當借款人以抵押方式申請個人住房貸款時，須購買財產保險，可由貸款銀行代辦保險手續。財產險保費計算：保險費=保險費×千分之8×保險期限。
個人住房貸款擔保方式有哪些?
個人住房貸款實行抵押貸款，質押貸款、保證貸款和保證加抵押貸款四種方式。
什么是抵押貸款方式?
抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規定條件的房產作為抵押作而向借款人發放貸款的方式。
什么是質押貸款方式?
質押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券、建設銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發放貸款的方式。
什么是保證貸款方式?
保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業法人單位或第三方自然人作為保證人而向其發放貸款的方式。包括：1. 售房單位回購保證貸款方式;2. 房地產開發公司全額全程保證貸款方式;3. 企業法人的全額全程保證貸款方式;4. 個人全額全程保證貸款方式。
什么是保證加抵押貸款方式?
保證加抵押貸款方式指貸款行以借款人尚未辦理抵押登記的房產作為個人住房貸款抵押物的同時，要求借款人提供符合規定條件的保證人作為貸款的擔保而發放貸款的方式。具體分為三種：1. 房地產開發公司的全額、階段性保證貸款方式;2. 保險公司的全額全程保證貸款方式。3. 擔保公司的全額全程保證貸款方式。
個人住房貸款的額度、期限和利率是多少?
一、 貸款額度最高為擬購買住房費用總額的70%;二、 貸款期限最長為20年;三、 個人住房貸款利率按法定利率(不含浮動)減檔執行。即貸款期限為1年期以下(含1年)的，執行半年以下(含半年)法定貸款利率;期限為1至3年(含3年)的，執行6個月至1年期(含1年)法定貸款利率;期限為3至5年(含5年)的，執行1至3年(含3年)法定貸款利率;期限為5至10年(含10年)的，執行3至5年(含5年)法定貸款利率;期限為10年以上的，在3至5年(含5年)法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5%。
如何辦理個人住房貸款手續?
一、 申請借款人到建設銀行經辦機構或與建行簽訂“合作協議”的開發商處填寫借款申請表，并提供以下材料：1. 本人戶口本、身份證或其他有效居留證件;2. 職業和收入證明;3. 購房合同或意向書等有關證明材料;4. 建設銀行經辦機構要求提供的其他材料;二、 調查建設銀行經辦機構或建設銀行委托的律師事務所(或公證處)對借款人提供的資料進行調查。三、 審批建設銀行經辦機構對借款人的申請進行審批。四、 借款人開戶、領儲蓄卡并簽訂借款合同。五、 辦理抵押、擔保、質押和保險等有關擔保手續。六、 借款合同生效，資金劃入開發商帳戶。
借款人如何償還銀行貸款?
借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯網儲蓄所還款兩種方式，按月還貸款本金和利息。如借款人采用計算機自動扣劃方式償還貸款本金和利息，應在與貸款銀行簽訂《借款合同》的同時，與貸款銀行簽訂《個人住房貸款月均還款委托扣劃協議》，并指定用于還款的建行儲蓄卡(或信用卡)的卡號，保證每月在扣款日開始之前將不低于其月均還款額的款項存在其指定的扣款帳戶內。如借款人逾期還款或存款不足月均還款額自動扣劃不成功的，須由借款人到貸款經辦行會計柜臺辦理還款。借款人可提前償還全部貸款本息，已計收的貸款利息不做調整。在還款期限內，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經辦行發出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期罰息，以逾期額為基數，每逾期一天，計收萬分之三。
遇特殊情況，借款合同如何變更或終止?
一、 借款合同需要變更的，必須經貸款經辦行、借款人及有關各方協商同意，并依法簽訂變更合同。二、 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產繼承人、監護人或受遺贈人繼續履行借款人所簽訂的借款合同的，應簽訂新的借款合同并辦理有關手續。三、 借款人按合同規定償還全部貸款本息后，抵押物或質押物返還抵押人或出質人，借款合同終止。
