目前，人們在購房時，感覺總是處于弱勢地位。特別是在籌劃購房貸款方案時，感覺缺乏了解相關信息的渠道，導致一部分不專業的中介公司沒有充分考慮客戶公積金可貸額度，只是為客戶定制了單一的商業性貸款計劃，這在一定程度上損害了客戶應享受低利率公積金貸款的權益。
對于廣大工薪階層來說，住房公積金是個人資產中的一項重要內容，也是其籌劃購房貸款方案時的主要組成部分，因此，不能充分考慮住房公積金可貸額度，將極大地影響到購房人的購房計劃。日前，記者走訪了專業受理公積金貸款業務的上海市住房置業擔保公司，詳細了解了個人住房公積金貸款的相關受理政策和貸款額度計算方法。
計算方法
據上海市住房置業擔保公司相關業務負責人介紹，客戶滿足以下五個條件即可申請個人住房公積金擔保貸款的業務：1、具有完全民事行為能力的自然人；2、在申請貸款前6個月正常連續繳存本市住房公積金；3、首付一定比例的房款（一手房不少于20%，二手房不少于30%）；4、具有穩定的經濟收入和償還貸款的能力；5、沒有尚未還清的數額較大且可能影響貸款償還能力的債務。
根據上海市住房公積金管理委員會的決定，自2007年9月1日起，對上海住房公積金貸款的額度上限作如下調整：對第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人，從以戶為單位計算貸款額度，改為以戶為基礎，配偶（或參貸人）分別計算額度的辦法，且每戶家庭最高貸款限額為40萬元；若有補充住房公積金的，每戶另增加補充住房公積金貸款限額10萬元。由此，原來每戶家庭20萬的貸款上限調整為40萬。加上補充公積金政策，每戶可增加10萬元。若再附加個人建造、翻建、大（裝）修自住住房公積金貸款（以下簡稱“建翻修”貸款），上海每戶家庭公積金貸款上限超過50萬元。
記者了解到，在目前的公積金貸款額度的計算中，按以下原則確定最高可貸限額：
第一、不大于貸款成數。商品房（包括一手現房和一手期房）和次新房（指竣工未滿5年的存量房），其公積金貸款（含“建翻修”）不超過購房總價的80%；存量房（包括二手房），其公積金貸款（含“修翻建”）不超過購房總價的70%。
第二、不大于個人公積金與補充公積金可貸額度之和，即基本公積金可貸額度為基本公積金繳存余額（公積金賬戶余額）的40倍，且不大于20萬元；補充公積金可貸額度為補充公積金繳存余額（公積金賬戶余額）的20倍，且不大于10萬元。此外，對于第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人，可享受公積金可貸額度提高的擴額政策，即從以戶為單位計算貸款額度，改為以戶為基礎，配偶（或參貸人）分別計算額度的辦法，且每戶家庭最高貸款限額為40萬元；若有補充住房公積金的，每戶另增加補充住房公積金最高可貸限額10萬元。
第三、不超過公積金查詢系統計算的借款人“年還款能力”與“最高可貸年限”相乘所得到的公積金最高可貸限額。
第四、客戶在申請公積金購房貸款同時，可附加申請相關的公積金“建翻修”貸款。“建翻修”貸款總額不超過：購房面積×1000元/平方米；建翻修工程款總額的70%；不超過20萬元（有補充公積金的不超過30萬元）。
案例解讀
以下我們來看購房者在申請個人住房公積金貸款時的典型實例：1、李先生夫婦購買一套價值60萬元，面積60平方米的二手房，并準備在購房后用10萬元對新房進行裝修。李先生夫婦目前公積金繳交情況正常。他們之前已使用過公積金貸款，目前已經還清。他們基本公積金賬戶余額分別為10000元和4000元；補充公積金賬戶余額分別為3000元和0元。
這樣，李先生夫婦購房貸款計劃中住房公積金貸款最高限額可以這樣計算：
基本公積金最高可貸額度20萬元：（不享受第一次購房的擴額政策，在10000×40=40萬元與4000元×40=16萬元中取最大值，且最高20萬元）
補充公積金最高可貸額度6萬元：（不享受第一次購房的擴額政策，在3000元×20=6萬元與0元×20=0萬元中取最大值，最高10萬元）“建翻修”最高可貸額度6萬元：（60平方米×1000元/平方米=6萬元；10萬元×70%=7萬元；不超過30萬元；上述取最小值）所有公積金貸款（含“建翻修”貸款）總額不大于購房總價的70%（60萬元×70%=42萬元）因此，李先生住房公積金最高可貸限額為基本、補充及“建翻修”公積金可貸額度之和（20+6+6=32萬元），且小于最高貸款成數（42萬元），即：32萬元。
2、新婚的王先生與陳小姐準備購買一套價值100萬元，面積90平方米的商品房作為婚房，并準備在購房后用15萬元對新房進行裝修。王先生與陳小姐目前公積金繳交情況正常，且是第一次購房。他們基本公積金賬戶余額分別為6000元與3000元，補充公積金賬戶余額分別為3000元與1000元。這樣，他們購房貸款計劃中住房公積金貸款最高限額可以這樣計算：
基本公積金最高可貸額度32萬元：（享受第一次購房的擴額政策，6000元×40“最高20萬元”+3000元×40“最高20萬元”=32萬元，且最高40萬元）
補充公積金最高可貸額度8萬元：（享受第一次購房的擴額政策，3000元×20“最高10萬元”+1000元×20“最高10萬元”=8萬元，且最高10萬元）“建翻修”貸款最高可貸額度9萬元：（90平方米×1000元/平方米=9萬元；15萬元×70%=10.5萬元；不超過30萬元；上述取最小值）
公積金貸款（含“建翻修”）總額不大于購房總價的80%（100萬元×80%=80萬元）
因此，王先生與陳小姐住房公積金最高可貸限額為基本、補充及“建翻修”可貸額度之和（32+8+9=49萬元），且小于最高貸款成數（80萬元），即：49萬元。
