一、不能貸款能退房嗎?
是否能退房,需要看是什么原因造成的不能貸款。
1、如果按揭貸款合同未能訂立是因開發(fā)商的原因造成的,比如因開發(fā)商手續(xù)不齊備或銀行認(rèn)為開發(fā)商缺乏保證能力等情況,導(dǎo)致購房者因不能辦理按揭而又無能力繼續(xù)履行合同的,購房者可以退房而不用承擔(dān)任何責(zé)任,甚至還可以要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
2、如果是因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于開發(fā)商和購房者雙方原因,最終導(dǎo)致貸款無法辦理的,購房者也可以要求解除合同、退還購房首付款。不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因主要是政策性因素等,如國家貸款政策調(diào)整、房地產(chǎn)市場調(diào)控、銀行貸款規(guī)模限制等相關(guān)事由。如果產(chǎn)生這種情況,購房者也可以要求退房,退還首付款。
3、如果是因?yàn)橘彿空咦约旱脑颍缳彿空咛峁┑馁Y料不齊備,或者購房者缺乏還款能力,銀行審查認(rèn)為購房者不符合貸款條件,不予發(fā)放貸款,導(dǎo)致貸款合同不能能訂立,如果購房者要求解除已訂立的購房合同,則法院一般不予支持。如果產(chǎn)生這樣的情況,購房者就應(yīng)該與開發(fā)商重新協(xié)商交款事宜,或者直接向開發(fā)商交清房款。不能繳納房款的,開發(fā)商可以依據(jù)合同約定,收取購房者的違約責(zé)任。
二、按揭貸款購房能否退房?
網(wǎng)友提問:申請銀行按揭貸款的情況下,買家是否可以退房?
律師解答:依據(jù)合同法第94條的規(guī)定:有下列情況之一的,當(dāng)事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的;
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。
可以看出,只要發(fā)展商出現(xiàn)了上述情形,如嚴(yán)重逾期或質(zhì)量低劣等,符合法律或中規(guī)定的解約條件,買家就可以依法解除購房合同。
這里需要提醒消費(fèi)者的是,買房與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋買賣關(guān)系之外的,所以,解除購房的合同并不同時(shí)解除貸款合同。也就是說,買家雖然不買房了,但因?yàn)槠渑c銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在,這筆借款是一定要還的。怎么還呢?首先由于購房合同被解除,發(fā)展商從買家處取得的所有購房款項(xiàng)均應(yīng)返還買家。然后,買家應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第32條第5款:借款人提前歸還貸款,應(yīng)當(dāng)與貸款人協(xié)商的規(guī)定,與銀行協(xié)商將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。