今天我們來一起探討一下這個問題：
一、現行住房按揭貸款的利率到底有多低：
1、住房公積金貸款：
住房公積金貸款是指各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向該職工發放的房屋抵押貸款（主要用于購房）。其利率可以說是在常見貸款中最低的，目前5年期以上公積金貸款年利率為3.25%。
2、商業住房按揭貸款：
指向申請人發放，用于購買商品住房并以所購房產向銀行提供抵押擔保的貸款。利率僅次于公積金按揭貸款，目前5年期以上貸款年利率為基準利率的8.5折至基準利率（即4.165%至4.9%）
那么不管哪種按揭貸款方式，總體而言利率較低是一個顯而易見的特點。為了體現它的低，我們來做兩個對比：
商業銀行中常規的經營性及消費性貸款的執行年利率普遍在6%至8%。
常規的銀行低風險理財產品的收益為3.8%至4.8%。
相比較而言，如果還了按揭再做貸款則無法享受較低利率。若將用于還貸款的資金購買銀行理財基本可以不虧，若有更好的投資渠道則還能有賺。
二、針對于提前還貸，結合幾種常見情況提點建議：
1、長期手頭上有資金閑置，但沒有合適的投資渠道。
在上面已經闡述，住房按揭貸款的利率目前相對較低的，如果實在沒有合適的投資渠道是可以考慮購買銀行的理財產品。因為住房貸款的期限普遍較長，如果結清了再貸的話可就不能夠再享受這么優惠的利率了。
2、準備過戶。
因為住房按揭貸款是以購買房產做抵押，如果房產準備過戶，那么不管劃不劃算，肯定是需要先將貸款結清。
3、按揭貸款快到期，準備提高抵押率盤活資金。
如果對資金有更多的需求，而僅有的住房已抵押在銀行做按揭貸款，如果再次貸款的金額明顯超過需要還款金額，可以考慮提前還貸。以購買價格100萬住房為例，首付30萬，貸70萬。其中70萬已還款35萬，剩35萬。若將35萬還掉，可再從銀行貸款70萬，比之前多出35萬。（建立在抵押率70%，房價無波動的情況下，若房價在此期間上漲這再次貸款銀行的評估價格會更高），但再次貸款的資金成本會高于按揭貸款。
4、記性不好，還款意識淡薄。
生活中接觸到一些客戶，因為每個月還款金額不大，而貸款銀行又不是常用銀行，因此出現長期還款逾期現象。根據《最高人民法院關于修改〈最高人民法院關于限制被執行人高消費的若干規定〉的決定》，納入法院及失信被執行人的以后真的不能再乘坐飛機、高鐵了。因此針對還是不長記性的你還是提前還了吧。
5、不同還款方式提前還款的區別：
之前的文章中已經闡述過等額本金及等額本息的區別。那么很容易理解為在等額本息還款到50%以上的時候，提前還款是不劃算的。因為這個節點貸款的總利息已經還了大部分，提前還款的大部分是本金，因此是不劃算的。
等額本金，因為每個月還款的本金是一樣多，隨著本金減少利息相應減少，因此針對這種方式什么時候提前還款影響都不大，相對等額本息會劃算很多。
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6、提前還款是否有違約金：
不同的銀行一般規定不一樣，但在借款合同中會對提前還款有明確的闡述，比如剛貸款后的1-2年提前還款，一般銀行會收取一定比例的違約金。如果違約金高于了一年的貸款利息，則可考慮等過了違約期后再還。
希望以上內容能為準備提前還款的你提供一些參考，希望大家合理運營銀行資金，學會理財。
