一房?jī)少u合同的法律規(guī)定 來源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2010-11-01
一房?jī)少u合同的法律規(guī)定
商品房的一房二賣是指房地產(chǎn)開發(fā)商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。開發(fā)商的這種行為違反了第一買受人和第二買受人的合法權(quán)利，開發(fā)商應(yīng)該對(duì)此造成的損失給予賠償。法律對(duì)此也做出了相應(yīng)的規(guī)定。
1.第一買受人的賠償請(qǐng)求權(quán)和合同無效請(qǐng)求權(quán)
房地產(chǎn)開發(fā)商為第二買受人辦理了過戶登記手續(xù)后，第二買受人依法取得了房屋的所有權(quán)，其買賣合同得到實(shí)際履行，這也就代表著房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)第一買受人買賣合同的默示拒絕履行。第一買受人可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。”
如果第二買受人是惡意串通房地產(chǎn)開發(fā)商取得房屋所有權(quán)，那么第一買受人就可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”請(qǐng)求確認(rèn)后買方的商品房合同無效，只要有足夠證據(jù)，法院就應(yīng)該支持。但是，法院要確認(rèn)合同無效必須經(jīng)先買方行使合同無效請(qǐng)求權(quán)，如果先買方不行使該項(xiàng)權(quán)利，法院不能主動(dòng)確認(rèn)后買方的合同無效。而第一買受人放棄無效請(qǐng)求權(quán)后，仍可以行使該司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
2.第二買受人的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。”由此可見，第二買受人在合同不能得到履行時(shí)，也可以向房地產(chǎn)開發(fā)商要求賠償，有權(quán)行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
