一房兩賣案件的處理 來源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2010-11-01
一房兩賣案件的處理
開發(fā)商一房兩賣的做法普遍存在，導(dǎo)致一房兩賣的案件糾紛源源不斷。對(duì)于這種案件的法律規(guī)定中，最高人民法院《解釋》對(duì)此有一些特別規(guī)定并體現(xiàn)了不同于傳統(tǒng)民法的精神。主要是對(duì)買方的傾斜式保護(hù)。普通一房二賣是典型的民事法律關(guān)系，因此不論是依傳統(tǒng)的民法原理還是我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，對(duì)于有關(guān)當(dāng)事人都應(yīng)一視同仁，平等相待。
(一)在先買方的無效請(qǐng)求權(quán)。《解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”這就明確賦予在先買方有請(qǐng)求宣告在后合同無效的權(quán)利。在先買方并未獲得房屋所有權(quán)，因此是不能主張?jiān)诤蠛贤址钙錂?quán)利的。筆者認(rèn)為，在先買方的利益受到了在后合同的侵犯。
1、該權(quán)利的產(chǎn)生有嚴(yán)格的前提：其一，賣方與在后買方屬惡意串通。如果明知該房屬于重復(fù)銷售，理智的在后買方完全可以另覓他房，以免沒有必要的紛爭(zhēng)，除非該房物美價(jià)廉到無可替代的程度。而該種情形顯然是非常少見的。其二，必須是賣方已履行了在后的合同從而導(dǎo)致在先買方無法取得房屋。如果賣方尚未履行在后的合同，房屋所有權(quán)還保留在賣方的手中，在先買方完全可以按照一般的合同糾紛直接追究賣方的違約責(zé)任并要求賣方繼續(xù)履行合同，而無須主張?jiān)诤蠛贤瑹o效。
2、買方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)《解釋》第八條和第九條的規(guī)定，在商品房重復(fù)銷售糾紛中，在先買方和在后買方都有可能獲得對(duì)于賣方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。在先買方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)的依據(jù)是《解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。而在后買方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。
3、在先買方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。依據(jù)《解釋》第八條的規(guī)定，在先買方行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)的前提是賣方嚴(yán)重的故意違約行為。具體而言是指“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無法取得房屋。即只要屬于商品房的重復(fù)銷售，并且導(dǎo)致在先買方無法取得房屋，在先買方就可獲得懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，而不考慮在后買方是否與賣方惡意串通。一房兩賣案件的處理(2) 來源：未知 作者：佚名 時(shí)間：2010-11-01
(1)如果在后買方與賣方并無惡意串通情形的話，比如在后買方是善意的并且房屋已過戶給在后買方，導(dǎo)致在先買方無法獲得房屋，在先買方只能依據(jù)第八條的規(guī)定行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，而不能依據(jù)第十條的規(guī)定主張?jiān)诤蠛贤瑹o效。
(2)如果在后買方與賣方惡意串通，但在先買方依據(jù)第十條規(guī)定主張?jiān)诤蠛贤瑹o效，則在先買方最終能夠獲得房屋，因此不應(yīng)依據(jù)第八條規(guī)定行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
(3)如果在后買方與賣方惡意串通并將房屋過戶給在后買方，而在先買方不主張?jiān)诤蠛贤瑹o效的話，可以依據(jù)第八條規(guī)定行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
(二)在后買方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。依據(jù)《解釋》第九條的規(guī)定，在后買方行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)的原因是賣方嚴(yán)重的締約過錯(cuò)。即賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人”的事實(shí)，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的”。
如果賣方故意隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實(shí)而與在后買方簽約，則在先買方可能依據(jù)第八條規(guī)定獲得懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，而在后買方卻有可能依據(jù)第九條的規(guī)定取得懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。但兩者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)不可能同時(shí)行使。因?yàn)槎呔詿o法獲得房屋為前提。事實(shí)上，在先買方與在后買方不可能都得不到房屋。總有一方能實(shí)際得到房屋所有權(quán)從而無法行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
目前我國的商品房市場(chǎng)問題較多，開發(fā)商在短期利益的驅(qū)動(dòng)下，制作虛假廣告、設(shè)立定金圈套、房屋面積縮水、一房多售等嚴(yán)重違反誠信原則的行為層出不窮。針對(duì)這一情況，最高法院克服了現(xiàn)行立法不完善的困難，及時(shí)出臺(tái)了《解釋》，《解釋》將在維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、規(guī)范商品房交易行為、維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展等方面發(fā)揮積極作用。
