常見無效房屋買賣合同法律實務探悉 來源：未知 作者：cindy 時間：2011-06-29
常見無效房屋買賣合同法律實務探悉
房屋買賣合同糾紛涉及資金數額龐大，法律事實復雜，交易周期漫長，商業風險巨大，對交易當事人利害攸關，還涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，這些都離不開買房合同的效力問題。所以如何認定房屋買賣合同的效力，顯得尤為重要。因而在房屋買賣糾紛訴訟中，雙方都應首先考慮買房合同是否合法有效。筆者結合審判實踐僅就幾種常見無效房屋買賣合同的情形做一探討。
一、房地產分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。
然而，在實際的房地產買賣中，因為一些不規范的操作時常會出現一手交了錢、一手交了貨而“兩證”卻未能完整兌現的尷尬：要么缺少土地證，要么一時拿不出房產證。而一方面，賣方急于將房產出手;另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認定解除交易還是交易繼續?我們就結合如下案例做一分析。
2003年下半年，蔡先生與某市第一房地產交易中心有限公司簽了一份《認購書》。雙方約定，蔡先生確定認購和平大道回龍小區B5幢別墅，房屋產權系曹某所有，總價為83萬元。雙方還確認了該房產的產權證號及房產面積。當天，蔡先生向交易中心支付了3萬元定金，并保證在簽訂認購書后15天內與交易中心簽訂房屋買賣合同。交了定金后，蔡先生到房產和國土管理部門查證，發現那套別墅的房產證所有人確實是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。經進一步了解，原來這家公司將那塊地轉讓給另一家公司后，另一家公司沒有辦理土地過戶手續，便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某，曹某雖辦了房產證，但未經國土管理部門辦理土地證。所以，到了約定簽訂買賣合同的那天，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，并要求交易中心退還他已付的定金。
而交易中心則稱，該公司所代銷的房屋僅限于房產，不包括地產，公司不能接受蔡先生的要求。由此，一個要求退錢，一個要求賣房，雙方協商不下，蔡先生訴諸法院。
一審法院經審理認為，和平大道回龍小區B5幢別墅的產權人，沒有依法取得這套別墅占用范圍內的土地使用權并領取權屬證書，而房地產交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國《城市房地產管理法》的相關規定，即房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押;未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。因此，法院一審判定：蔡先生與某市第一房地產交易中心有限公司簽訂的《認購書》無效;交易中心應返還蔡先生3萬元定金。
交易中心不服一審判決提出上訴。其上訴理由有三：第一，蔡先生認購該別墅時，是對該房產做了充分了解才同意認購的。第二，《認購書》上所有條款約定的都是“房產”，要求簽訂的也是“房屋”買賣合同，從未包括地產。第三，房屋所有權與土地使用權是兩個不同的產權，我國沒有實行房、地產權利主體一致的原則，而一審將房屋所有權與土地使用權混為一談，是錯誤的。就第三個理由，交易中心做了進一步說明：首先，土地與建筑物各為獨立的不動產，因而房產與地產是兩個不同的產權，曹某依法領取了房產證，當然有百分之百的權利處分該別墅，將之轉讓他人;其次，土地與房屋既然各為獨立的不動產，難免會出現土地與房屋產權人不一致的情況。曹某只有房產權，當然只能處分房產權，而不能處分地產權;再次，我國《城市房地產管理法》在制定過程中，該法草案中曾規定：國家實行城市國有土地使用權和土地上的房屋等建筑物及其附著物所有權的主體一致，即房地產權利主體一致。但因審議中有委員反對，這條規定后被刪除。所以，我國沒有實行房地產權利主體一致的原則。交易中心同時指出，由于房地產交易操作中的不規范，歷史上不僅遺留了許多諸如有房產證沒有土地證的問題，就是現在全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，實踐中普遍存在房地產權利主體分離的現象，難道這些有房產證而沒有土地分割證的商品房，都不能轉讓嗎?
對此，蔡先生則認為，我國《城市房地產管理法》起草過程中，未形成正式法律文件的觀點，不能成為定案的依據。對方還稱“全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，難道這些有房產證而沒有土地分割證的商品房都不能轉讓嗎?”而事實上，本案中交易中心代銷的房產，連“大證”都沒有，根本談不上土地分割證的問題。
中級法院二審認為，我國《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》明確：房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。《城市房屋權屬登記管理辦法》也規定，房屋權屬登記應遵循“房屋所有權和該房占用范圍內的土地使用權，權利主體一致”的原則。所以，交易中心的抗辯理由，不符合法律規定。而該中心與蔡某簽訂《認購書》，代理銷售的和平大道回龍小區B5幢別墅，未依法取得土地使用權并領取土地證，違反了上述法律法規的規定，因此代銷房產存在權利瑕疵，蔡先生有權拒簽買賣合同，并要求退還定金。終審判決：駁回上訴，維持原判。
本案中合同雙方對房屋和土地權利主體是否必須一致的爭議，與我國房地產登記管理的歷史淵源有關。目前我國不動產登記機關分散，土地管理部門和房產管理部門分別主管土地權屬登記和房屋權屬登記，而且其所依據的法律也不同，房產權屬登記是按照建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》來執行，土地權屬管理則按照國土資源部頒布的《土地登記規劃》執行。但是，房屋和房屋附著的土地作為不動產的兩個范疇，有著先天的緊密聯系，在形態上這兩者也是密不可分的。人為將其剝離并由兩個部門管理，既不符合國際慣例，又給不動產權利人登記機關和司法機關帶來了很多麻煩，特別是在房產產權轉移和抵押時，分開操作除了導致法律上的問題以外，還可能導致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。
