案情簡介：
2004年，鄭某與開發公司簽訂商品房買賣合同。鄭某依約支付503萬余元全部房款后將該房出租，但未辦理產權過戶手續。2012年，開發公司協商回購未果，將該房在內的商鋪售予百貨公司并辦理過戶。經評估機構鑒定，鄭某商鋪市場價現為1600萬余元。鄭某據此訴請解除合同，開發公司返還其購房款503萬余元，并賠償其按揭貸款利息259萬余元、房屋漲價損失755萬余元及已付購房款一倍的賠償503萬余元。
法院認為：
①開發公司一房二賣，依最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規定，應承擔解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失等合同解除后的民事責任，并承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任的權利。
②賠償損失是指違約方以支付金錢的方式彌補受損害方因違約行為所減少的財產或所喪失的利益，包括所受損失和可得利益。根據《合同法》第113條第1款規定，合同履行后的可得利益應由違約方予以賠償，故開發公司應賠償鄭某所受損失和可得利益。而考察前述司法解釋第8條制定背景及目的，該條規定的“損失”并不包括對可得利益損失的賠償，而對于在房價漲速過快、漲幅較大情形下，房地產開發商在較短時間內一房數賣的行為，僅支持返還已付購房款及利息，賠償所受損失將會導致出賣人違約成本過低、從而在客觀上鼓勵違約行為的后果，故該條進一步規定了懲罰性賠償制度。
③鄭某的可得利益損失應得到賠償，而鄭某主張的按揭貸款利息，系合同正常履行后鄭某為獲得利益所支出的必要成本，故法院不予支持。鄭某主張的房屋漲價損失，實際上指的就是可得利益損失。《合同法》第113條第1款規定，違約方應當賠償守約方的可得利益損失，但不得超過其訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，開發公司與鄭某簽訂商品房買賣合同時，開發公司應預見到，如其違反合同約定，根據前述解釋第8條規定，其可能承擔的違約責任，除對方當事人所受直接損失外，還可能包括已付購房款一倍賠償。綜合本案中鄭某已實際占有案涉房產并出租獲益6年多，以及開發公司將案涉房產轉售他人的背景、原因、交易價格等因素，根據《合同法》第113條第1款規定精神，為更好平衡雙方當事人利益，酌定開發公司賠償鄭某可得利益損失一倍房款。
實務要點：
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條制定懲罰性賠償的背景及目的，該條規定的“損失”不包括對可得利益損失的賠償，一般不應與《合同法》第113條第1款規定的可得利益賠償同時適用。
案例索引：
最高人民法院（2014）民一終字第198號“鄭某與某開發公司商品房買賣合同糾紛案”，見《如何理解<最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋>第八條關于懲罰性賠償的規定，違約方在承擔了合同法第一百一十三條規定的可得利益損失的情況下，是否還應承擔懲罰性賠償——鄭國安與青海萬通物業發展有限公司商品房買賣合同糾紛二審案》（司偉，最高院民一庭；審判長辛正郁，代理審判員司偉、沈丹丹），載《民事審判指導與參考·最高人民法院案件解析》（201501/61：245）。
