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離婚中按揭房產分割法律問題研究
——針對一方婚前辦理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同還貸的情形
我國的商品房按揭制度于最早于上個世紀90年代初由深圳、廣州地區的房地產交易市場從香港引入，后來迅速擴張到內地并被人們廣泛接受。目前，按揭購房已經成為我國商品房買賣的最主要形式。
香港的按揭制度是從英美法上的一種典型擔保“mortgage”發展而來的，按揭是香港人給“mortgage”的譯名。英美法上的“mortgage”，是指債務人將特定的財產權利轉移給債權人以確保債權人的債權在約定期限內得到清償的一種擔保形式。在約定的期限內，債務人享有標的物回贖權。在債務已屆清償期，并且債權人給予債務人一定的付款寬限期，按揭人仍不清償債務時，則債權人有權變賣或拍賣擔保標的物受償，或者向法院申請取消按揭人的贖回權，從而獲得標的物所有權。
但是，我國經濟生活中的的商品房按揭和英美法上“mortgage”在法律構造上存在很大差異，只能說是“mortgage”的一個變種。兩者的差異主要體現在：在主體上，mortgage僅僅存在兩方當事人，即按揭人和按揭權人，而且，按揭權人是由按揭人自由選擇的。在我國的商品房按揭中，至少存在三方當事人購房人（借款人）、開發商（賣房人、保證人）、銀行（貸款人）三方。而且，購房人只能向開發商指定的與其有合作關系的銀行申請按揭貸款。在法律關系上，
mortgage
是一個成熟、完整的法律制度，其法律關系簡單明了。而我國的商品房按揭則至少包括開發商與銀行的按揭貸款合作關系，購房人與開發商之間的商品房買賣關系，購房人與銀行之間的借貸關系，開發商與銀行之間的保證關系，購房人和銀行之間的房產權利質押、房產抵押關系等等。另外，兩者在適用范圍、按揭權的實現方式上也存在諸多差異。
透過上述比較，我們可以知道，我國的商品房按揭制度是一種法律構造十分復雜的法律制度。更為致命的是，我國至今還沒有針對商品房按揭的法律規范，商品房按揭只能以一種“非典型擔保”的名分存在于我國現行法律體系的灰暗地帶。一方面是房地產業的迅猛發展，商品房按揭的日益盛行，另一方面卻是法律制度供給嚴重不足，其結果必然是商品房按揭成為引發矛盾和糾紛的重災區。
商品房按揭制度本身已經夠讓人頭疼，當它和清官難斷的家務事——婚姻問題——糾纏在一起的時候，情況就更加糟糕。特別是當結婚、離婚的事實發生在房屋買賣合同的簽訂和產權的取得之間時，按揭房產的歸屬如何確定，按揭還款中的個人財產和夫妻共同財產如何識別，按揭貸款剩余債務如何分配，房產增值的歸屬如何確定及分割等就成為讓人困惑的法律難題。
在我國現行的法律規范體系尚不能提供明確規范依據的背景下，本文試圖對離婚中按揭房產分割中的某些法律問題進行一番探討。離婚中涉及按揭房產分割的情形也有很多種，不可能面面俱到，本文僅僅針對一方婚前辦理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同還貸的情形中按揭房產分割有關的法律問題，發表一點自己的看法。
根據房屋產權取得的時間不同，一方婚前辦理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同還貸的按揭房產分割案件大致可以細分為以下三類：
1、夫妻一方婚前辦理按揭手續，支付首付款并取得房屋產權證，婚后夫妻共同還貸的；
2、夫妻一方婚前辦理按揭手續，支付首付款，婚后取得房屋產權證且產權證上載明的權利人僅為辦理按揭手續支付首付的一方，但婚后夫妻共同還貸的；