周某與李某在2008年登記結(jié)婚，婚后兩人一直居住在周某的員工宿舍里。2012年3月，兩人一起購(gòu)買了一套商品房。次年12月，周某在李某不知情的情況下與第三人林某簽訂了該商品房的買賣合同，將該商品房賣給了林某，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。2014年3月，李某與周某離婚時(shí)才發(fā)現(xiàn)，商品房被周某擅自轉(zhuǎn)賣了。
李某認(rèn)為，周某無(wú)權(quán)在自己不知情的情況下擅自處分他們的共有房產(chǎn)，故該套房屋雖辦理過(guò)戶手續(xù)，但林某不應(yīng)是房屋的真正所有權(quán)人;而林某則聲稱自己并不知道李某對(duì)周某出售商品房的行為不知情，并且自己交付了相應(yīng)的房款，并已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)變更登記，商品房理應(yīng)是自己的。
依據(jù)《民通意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱)第89條規(guī)定，“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效”，但同時(shí)也規(guī)定，“第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”，且《物權(quán)法》中也肯定了善意取得者享有相應(yīng)物權(quán)的法律規(guī)定。
第三人的善意取得，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是指第三人在不知道動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的占有人是無(wú)權(quán)處分人的情況下，向其支付了合理的對(duì)價(jià)，在動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移或不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記的情況下而獲得所有權(quán)的行為。那么，在上述案例中，林某是否可以依據(jù)善意取得制度而獲得商品房的所有權(quán)呢?
這里要分三種情況進(jìn)行討論。
第一種，該套商品房是登記在周某一人名下的，此時(shí)，林某并不知道該套商品房為周某、李某夫妻二人共同財(cái)產(chǎn)，基于登記人即權(quán)利人的常識(shí)，林某完全有理由相信周某是該套商品房的所有者，具備完全的處分權(quán)。此時(shí)，林某與周某簽訂商品房買賣合同，并在有關(guān)部門辦理了商品房變更登記，符合法律對(duì)善意取得的規(guī)定，林某可以根據(jù)善意取得制度取得該商品房的所有權(quán)。
第二種，該套商品房是登記在李某一人名下的，毫無(wú)疑問(wèn)，林某應(yīng)當(dāng)意識(shí)到周某不是該商品房的有權(quán)處分人，如果其執(zhí)意與周某達(dá)成買賣合同，很明顯是不具備法律上的善意的。因此，他們的買賣行為是無(wú)效的。
第三種，該套商品房登記在周某和李某兩人的名下，對(duì)于這種情況，周某是以自己名義處理夫妻共同商品房，就涉及到周某是否有權(quán)代理李某處理夫妻共同房屋。實(shí)踐中，法院一般認(rèn)為，房屋是夫妻共有的重大財(cái)產(chǎn)，對(duì)其進(jìn)行處理，應(yīng)得到雙方的同意，單方無(wú)權(quán)處理共同所有的房屋，故上述案例中的房屋買賣合同將被認(rèn)定無(wú)效，即便房屋已經(jīng)過(guò)戶，林某也不能取得房屋的所有權(quán)。
