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以案說法：買賣經濟適用房的合同無效（不滿5年） 。
2008年9月1日,原告林某與被告孫某簽訂一份房屋買賣協議,約定孫某將其在同年獲得的一套50平方米的經濟適用住房賣給林某。協議約定房屋價格為15萬元;由買方在簽訂協議之日支付13萬元,余款在過戶時一次性付清;賣方在2008年9月30日前協助買方辦理相關的產權過戶手續,同年10月底賣方交付房屋給買方。該協議還約定了其他事項。協議簽訂后,買方依約于協議訂立的當日向賣方支付了購房款13萬元。但直到2009年3月底賣方孫某仍然不交付房屋,也不同意辦理房屋產權過戶手續。
林某起訴到法院,要求法院認定雙方的房屋買賣協議有效并判令被告履行協議。法院審理后認定雙方協議無效并判決駁回了原告林某的訴訟請求。
本案的關鍵是原、被告雙方訂立的房屋買賣協議是否有效。
要認定協議的有效,除了協議簽訂的雙方當事人具有完全民事行為能力和雙方意思表示真實之外,還要看協議的內容是否違反法律、法規的強制性規定,是否違反社會公共利益等。本案中作為買賣標的的房屋屬于經濟適用住房,并且賣方取得該房屋還不到一年的時間。根據2007年建設部等國家七部委發布的《經濟適用住房管理辦法》的規定,經濟適用住房是指政府提供優惠政策,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。購房人對經濟適用住房只擁有有限產權,其所占用的土地是劃撥土地,購買經濟適用住房的當事人在5年內不得上市交易。
這就是說,購買經濟適用住房的人在5年之內對該住房并沒有完全的產權,是和國家共有的房屋,即經濟適用住房的購房人在購得房屋5年內只是該房屋的共有人之一,作為共有人之一的人在沒有取得另一共有人同意的情況下處分共有的房屋,這顯然是違反了法律的強制性規定的。
另外,也完全可以認為,如果獲得經濟適用住房的當事人可以任意買賣這種房屋的話,國家對城市低收入住房困難家庭的保障措施將會落空,這也是違反社會公共利益的。因此,根據我國《合同法》的規定,本案雙方訂立的房屋買賣合同是無效的。法院的認定和判決是正確的。