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未滿五年的經(jīng)適房不能過戶交易
作者：方令航發(fā)布時(shí)間：20090304責(zé)任編輯：許曉燕來源：金華晚報(bào)本報(bào)訊（記者方令航）經(jīng)法院裁定的房產(chǎn)為什么不能過戶？難道法院的民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書不管用嗎？本報(bào)2月9日報(bào)道了外來務(wù)工人員小鄭拍賣下市區(qū)一套住宅，可是遲遲辦不出房產(chǎn)證的煩惱。經(jīng)過多方交涉，最后發(fā)現(xiàn)這套房屋暫時(shí)還不能過戶交易是因?yàn)樵摲渴墙?jīng)濟(jì)適用房。
“這套房子現(xiàn)在不能受理交易辦出產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)樗皇瞧胀ㄉ唐贩浚凑沼嘘P(guān)規(guī)定享受經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策的房產(chǎn)，在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證5年內(nèi)不得上市交易。由于該房屋所有權(quán)證和土地使用證均未滿5年，所以暫時(shí)辦不出產(chǎn)權(quán)證，我們只能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。”市房地產(chǎn)交易辦證中心副主任陳俊告訴記者，目前只能先給小鄭辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，滿5后再過戶辦產(chǎn)權(quán)證。
《物權(quán)法》第20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。當(dāng)完成預(yù)告登記后，買賣雙方成為一種準(zhǔn)物權(quán)關(guān)系，只有完成房屋的實(shí)際登記，準(zhǔn)物權(quán)才能轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)物權(quán)。
“市區(qū)還有不少屬于安置小區(qū)的業(yè)主，也向我們咨詢經(jīng)濟(jì)適用房的二手房交易問題。”市城市售樓中心有關(guān)負(fù)責(zé)人朱浩民告訴記者，如某安居小區(qū)是2003年組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房，按理說現(xiàn)在可以上市交易了，可有的業(yè)主卻拖著一直沒辦理房產(chǎn)證，直到想賣房了才來辦證，但如果取得房產(chǎn)證和土地使用證的時(shí)間不滿5年就不能上市交易。根據(jù)規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年可以上市交易，但買房5年內(nèi)由于各種原因需要交易只能出售給政府。朱浩民解釋說：“比如說有的家庭由于突發(fā)事件急需用錢，有的因?yàn)檫w往外地不再需要這套經(jīng)適房了，那么即使不滿5年，經(jīng)適房也是可以交易的，但只能賣給政府。未滿5年以經(jīng)濟(jì)適用住房抵償債務(wù)的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在5年屆滿后辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”
未滿5年是經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的門檻，作為享受政府資源的一種保障性住房，政府實(shí)際上并不鼓勵經(jīng)濟(jì)適用住房直接上市交易。對于像小鄭這樣，購買目前不能過戶交易的經(jīng)適房，要辦理貸款、按揭什么肯定是不行了。小鄭以該房屋不能交易為理由，要求拍賣公司退房或者賠償相關(guān)損失。
拍賣標(biāo)的原系未滿5年的經(jīng)適房，這屬于拍賣標(biāo)的物的瑕疵，委托人應(yīng)當(dāng)向拍賣人說明，然后由拍賣人向競買人說明。法院方面最后組織調(diào)解，由拍賣公司一次性向競買人小鄭支付一筆補(bǔ)償，以彌補(bǔ)該房屋要滿五年才能過戶而造成的損失。在記者的幫助下小鄭接受補(bǔ)償，辦好了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。